artikel

Bouwen met architecten

Horeca

De hoge investeringen die gemoeid zijn met het bouwen of verbouwen van een hotel vragen om soepele samenwerking tussen hotelier en architect. Als de karakters van ondernemer en ontwerper botsen, liggen conflicten op de loer.

De hoge investeringen die gemoeid zijn met het bouwen of verbouwen van een hotel vragen om soepele samenwerking tussen hotelier en architect. Als de karakters van ondernemer en ontwerper botsen, liggen conflicten op de loer.

Ongewenste resultaten
Na de gesprekken met hoteliers Toon Naber, Pieter Oostdam en Harry Westers en adviseur Ben Oostrom komt een heldere conclusie bovendrijven: de keuze van een architect luistert nauw. Hoteliers en architecten delen eigenschappen (eigenzinnig en ijdel) die tot ongewenste resultaten kunnen leiden.‘Houd daarom als hotelier zelf de regie in handen’, zegt Naber. ‘En als het niet klikt, kap er dan maar mee’, voegt Oostrom toe. Een flexibele architect begrijpt dat je plannen voortdurend aanpast, tot de oplevering toe, meent Westers. ‘Klopt’, beaamt Oostdam, ‘als er bij elke bouwvergadering conflicten ontstaan, schiet het niet op.’

Twee typen architecten
Toon Naber ‘opende’ in het verleden als directeur twee vestigingen van Novotel; in Venlo en Maastricht. Vanuit de Accor-keten aangestuurde openingen, waarbij hij vooral voor de invulling van de centraal ontwikkelde plannen tekende. Zijn meest recente project is Grand Hotel Karel V in Utrecht, een vijfsterrenhotel in de gerenoveerde voormalige Landcommanderij van de Ridderlijke Duitse Orde. Hij begeleidde als general manager de bouw van begin tot einde en voert nog steeds de directie.
Naber onderscheidt in het algemeen twee typen architecten. ‘De eerste categorie beschouwt een bouwwerk als kunstobject, waar ze een eigen stempel op drukt. Praktische eisen verdwijnen naar de achtergrond. Alles staat in het teken van de uitstraling. Als je daarvoor kiest, neem je de nadelen op de koop toe. De tweede categorie verplaatst zich geheel in de opdrachtgever. Stelt zich open op. Probeert naar een mooi eindresultaat te werken, maar verliest de functionaliteit nooit uit het oog.’

Eindeloze discussies
Problemen ontstaan als de architecten uit de tweede categorie zich gaan gedragen als architecten uit de eerste categorie. Gevolg: irritaties en eindeloze discussies. Hoe voorkom je die problemen? Volgens Naber door vanaf het eerste contact met een architect duidelijk te maken waar je heen wilt, wat je programma van eisen is. En door als hotelier zelf de regie in handen te houden. Gebruikmaken van de expertise van de architect, maar je niet laten verleiden tot oplossingen of ontwerpen waar je zelf niet achter staat.Helpt het als een architect ervaring heeft met hotelbouw? Niet altijd, betoogt Naber. Soms kan het heel verfrissend zijn als iemand onbevangen tegen de hotellerie aankijkt. Als er maar hotelexpertise in het bouwteam zit. Met andere woorden: een ervaren hotelier kan samenwerken met een architect die weinig van de branche weet. Een opdrachtgever met weinig hotelervaring doet er verstandig aan een architect te zoeken die wel eerder hotels heeft ontworpen.

Niet doormodderen
Ben Oostrom herkent het verhaal over de twee categorieën architecten. ‘Het kan flink botsen als architecten star in hun ontwerp blijven hangen. Als ze niet meedenken en meewerken met de hotelier. Te vaak zie je dat een opdrachtgever blijft doormodderen, hopend op betere tijden. Mijn advies: stop er maar mee als het niet klikt met een architect.’
Oostrom spreekt uit ervaring. Van 1981 tot 1995 werkte hij als hotelmanager bij de Bilderberg Groep. Onder meer in Vinkeveen (Résidence Vinkeveen), Zeist (Kasteel Kerckebosch) en Hoevelaken (De Klepperman). Sinds 1995 adviseert hij onder de naam HEAD (horeca exploitatie advies) opdrachtgevers in de hotellerie die nieuw bouwen, uitbreiden of verbouwen. Zo huurde horecagroep Van den Tweel hem in om de bouw te begeleiden van Evenementencentrum Hart van Holland in Nijkerk en Hotel/Congrescentrum de Heerlickheijd van Ermelo.

Goede input
Of een architect de wensen kan vertalen naar een deugdelijk ontwerp, ligt volgens Oostrom voor een groot deel ook aan de hotelier. ‘Zorg voor goede input. Zet eerst de grote lijnen op papier. Over de opzet van het hotel, de thematiek, de exploitatie. Veel ondernemers verzanden te snel in details. Praten onmiddellijk over kleurtjes en deurtjes, terwijl het concept nog niet helder is. Zorg dat je een goed ontwerp krijgt en ga aan de slag. Tijdens de voorbereidingen en de bouw kun je voldoende bijsturen.’
Als tussenpersoon werkt Oostrom graag samen met architecten met ‘hotelervaring’. ‘Hotelbouw vormt een aparte ontwerpdiscipline. Je moet weten hoe een hotel functioneert. Niet alleen aan de voorzijde – waar alles glimt en blinkt – maar vooral ook aan de achterzijde, waar het gaat om logistiek, routing en infrastructuur. Ik zie nog steeds nieuwe of vernieuwde hotels met heel krappe ruimten voor opslag, personeel of artiesten. Knappe staaltjes van hotelbouw ontdek je ook bij bedrijven die steeds een zaaltje bijbouwen; na verloop van tijd staat er een doolhof, opgebouwd uit acht bouwstijlen en met een onmogelijke logistiek.’ Moeten hoteliers schroom overwinnen om adviseurs in te huren? Minder dan vroeger, volgens Oostrom. Zowel in de eerste fase (ontwerp en conceptontwikkeling) als in de tweede fase (bouw) ziet hij dat hotelondernemers vaker adviseurs raadplegen. ‘Vaak een simpel rekensommetje. Als een opdrachtgever in een begroting vijf procent onvoorzien opneemt en alles zelf regelt, loopt hij het risico dat dit percentage hoger uitvalt. Als hij voor een deel van die vijf procent een bouwmanager aantrekt, is de kans op tegenvallende uitgaven veel kleiner.’

Eigen koers varen
Hotel-restaurant De Witte Raaf in Noordwijk onderging het eerste halfjaar van 2000 een ingrijpende verbouwing en uitbreiding. Het nieuwe gedeelte van het familiebedrijf met vier sterren is volgens hotelier Pieter Oostdam gestoeld op een Engels landhuis met vleugjes Franse en Italiaanse invloed. Een keuze van de architect? Nee, Oostdam wist vanaf het eerste moment wat hij wilde. Samen met zijn broer Therus, die het bijbehorende bungalowpark leidt, stippelde hij de koers uit. Architect Arie Korbee zorgde voor de finesses en de afwerking. ‘Aan de hand van foto’s met kleuren en bouwstijlen liet ik hem zien wat ik bedoelde. Maak het visueel, dat scheelt veel tijd en voorkomt misverstanden.’Oostdam koos bewust voor een lokale architect. ‘Die heeft ingangen bij gemeentebestuur en ambtenaren. Fietst gemakkelijker door procedures heen. Als je iemand van buiten de regio kiest, begin je met een achterstand.’

Goed bouwteam
Volgens de Noordwijkse hotelier moet het goed klikken tussen ondernemer en architect. ‘Karakters mogen niet botsen. Je werkt heel intensief samen. Als er elke bouwvergadering conflicten ontstaan, schiet het niet op. Stel daarom een goed bouwteam samen door een architect en een aannemer te zoeken waarmee je kunt lezen en schrijven.’Evenals adviseur Oostrom geeft Pieter Oostdam de voorkeur aan architecten met hotelervaring (Korbee werkt onder meer ook voor Huis ter Duin). ‘Een architect die weet hoe een hotel functioneert en hoe gasten denken, heeft een voorsprong. Als een architect vergeet lichtschakelaars op de plaats van de bedden in te tekenen, moet de gast uit bed om het licht uit te doen. Zo kan een klein foutje tot grote frustraties leiden.’ Als advies aan collega’s geeft Oostdam graag mee ‘eerst luisteren en dan pas beslissen’. ‘We schetsten eerst een beeld van onze plannen en lieten vervolgens architecten, interieurbouwers, lichtadviseurs en keukeninrichters uitgebreid vertellen hoe ze het zouden aanpakken. Met de mensen die ons het best lagen, zijn we vervolgens in zee gegaan.’

Van twee naar drie sterren
Harry Westers stapte begin 1999 in een reeds ontwikkeld hotelproject in Amsterdam, dat op dood spoor zat. De betrokken architect, Robert Mulder van Bik + Mulder in Leiden, bleek flexibel. ‘Een enthousiaste, jonge kerel met een frisse kijk’, vertelt de ervaren hotelier Westers, die ook twee hotels op Vlieland (Seeduyn en De Wadden) en twee op Terschelling (Schylge en Boschrijck) bezit. ‘Het oorspronkelijke plan ging uit van een tweesterrenhotel. Ik wilde een driesterrenaccommodatie. Geen probleem voor de architect. Hij stelde z’n ontwerp bij. Aan voor- en achterkant een meter ruimte erbij.’

Sociale vaardigheden
Inmiddels vordert de bouw van dit 130 kamers tellende Tulip Inn Arthotel aan de Spaarndammerdijk gestaag. Regelmatig past Westers het plan nog aan. Moet kunnen, vindt de architect. Verdomd lastig, meent de aannemer. Westers: ‘Als hotelier streef je naar perfectie, dat begrijpt de architect. Laat de aannemer dan maar mopperen.’Uit ervaring weet de ondernemer dat een architect behalve over creativiteit, ruimtelijk inzicht en budget ook over sociale vaardigheden moet beschikken. Vooral richting overheden, de grootste dwarsliggers tijdens nieuwbouw en verbouwingen. Problemen rond vergunningen, overtrokken eisen van welstand, perikelen rond de aanleg van parkeerruimte; de architect moet er als begeleider van ontwikkeling en bouw mee overweg kunnen. ‘Bij het Arthotel ontbrak een vergunning van een waterschap om een parkeergarage in een dijk aan te leggen. De deelgemeente vergat te melden dat we die vergunning nodig hadden. De architect kan dan als intermediair optreden om de toestemming alsnog te regelen, want hij weet waar hij over praat. Daar huur je hem voor in.’