artikel

Kan ik zelf m’n bedrijf taxeren?

Horeca

Ik wil dat de waarde van mijn bedrijf wordt vastgesteld. Maar het inschakelen van een taxateur kost geld. Zou ik zelf tot een indicatie kunnen komen? Ja, dat kan. De waarderingsmethoden op deze pagina kunnen u een aardig eind op weg helpen.

Kan ik zelf m’n bedrijf taxeren?

Een branchedeskundige taxateur gebruikt vaak drie methoden voor de waardebepaling en neemt het gemiddelde van deze uitkomsten. U kunt dat ook doen. Hieronder deze drie methodes plus een vierde methode, die de bank vaak hanteert.

Huurwaardekapitalisatie.
U vermenigvuldigt de beschikbare vierkante meters met een jaarlijkse huurwaarde per vierkante meter. Voorbeelden: café €100, restaurant €90, keuken €80 en overige ruimten €45. De uitkomst vermenigvuldigt u met een kapitalisatiefactor, bijvoorbeeld 9. Van dat bedrag trekt u de kosten bij verkoop (7%) af. Het saldo geeft dan de waarde k.k. aan.

De huurwaarde spreekt voor zich, maar hoe bepaalt u de kapitalisatiefactor? U neemt als basis de gangbare rente voor vreemd vermogen: 6%. U houdt rekening met de ‘algehele veroudering’ van het bedrijf: 2% en met het ondernemersrisico: 3%. Bij elkaar opgeteld is dit 11%. U deelt 100% nu door 11(%) en komt uit op een factor 9. U moet de huuropbrengst met 9 vermenigvuldigen om de bedrijfswaarde vast te stellen.

Bedrijfseconomische huurwaarde.
De taxateur bepaalt voor zichzelf het omzetniveau dat kan worden bereikt. Van deze omzet neemt hij een percentage – we gaan uit van 10% – dat een gangbaar rendement op het geïnvesteerde vermogen garandeert. De uitkomst vermenigvuldigt hij met dezelfde factor als onder ‘huurkapitalisatie’. De kosten bij verkoop (7%) worden daarvan afgetrokken.

Dekkingswaarde.
Bij deze waarde gaat men uit van een bedrag dat de ondernemer volgens economische maatstaven zou mogen investeren in het bedrijf. Er wordt met het vaststellen van de kapitalisatiefactor rekening gehouden met een rekenrente en afschrijvingen voor onroerende zaken en inventaris. Stel dat dan een factor wordt genomen van 9. De bedrijfswaarde is dan: het resultaat vóór afschrijving en rente x 9. Stel dat daarvan 20% de inventaris betreft, dan is 80% de waarde van het pand v.o.n. Daarvan de koperskosten afgetrokken, geeft de waarde k.k.

Rentabiliteitswaarde.
De bank controleert de waardering van de taxateur met behulp van een eenvoudige methode, de rentabiliteitswaarde. Deze waarde komt in de buurt van de dekkingswaarde. Bij het berekenen van de rentabiliteitswaarde worden omzet, brutowinst en kosten genormaliseerd, het ondernemersinkomen gewaardeerd. De uitkomst hiervan wordt gekapitaliseerd met een factor zoals hiervoor is aangegeven.

We gaan uit van €400.000 omzet en een inslag van €120.000,-. De brutowinst bedraagt dan €280.000,- De personeelskosten bedragen €100.000,-, de overige kosten €70.000,- De zogenoemde operationele kasstroom ligt op €110.000,-. Daar wordt het ondernemersinkomen van €40.000,- afgetrokken. Dan blijft €70.000 over. Dit is het te kapitaliseren bedrag. Door dit met 9 te vermenigvuldigen krijg je een bedrijfswaarde van €630.000,- Voorwaarde is dat het bedrijf er tiptop uitziet.

Vuistregel

Wilt u snel een waarde-indicatie van uw bedrijf? Vermenigvuldig dan uw jaaromzet met een bepaald percentage, bijvoorbeeld 100. Hoe hoger de brutowinst, hoe lager de kosten hoe hoger het vermenigvuldigingspercentage is.