artikel

Hotels staan nooit zó leeg als kantoren

Horeca

Beleggen in hotels is riskant, maar ook financieel aantrekkelijk. De belegger moet zich wel verdiepen in de markt, zorgen voor goed beheer of eventueel zelf de exploitatie doen. ‘Glamour is een slechte reden om in hotelvastgoed te stappen’, aldus vastgoedbelegger Giovanni van Eijl, tevens directeur van de Amrâth-hotelketen.

Van Eijl sprak vorige week tijdens een debatje over beleggen in hotelvastgoed. Dit naar aanleiding van de presentatie van het Hosta-rapport, de jaarlijkse rapportage over ’s lands hotellerie van Horwath Consulting in Baarn. Van Eijl is het meest sprekende voorbeeld van de belegger die zich niet alleen in hotelvastgoed heeft gestort, maar tevens in de hotelbusiness, door ook de exploitatie van inmiddels dertien hotels op zich te nemen. Twee grootheden die, zo bleek tijdens de discussie in het ING-hoofdkantoor in Amsterdam, moeilijk van elkaar te scheiden zijn.

Beleggen in hotels is zonder meer aantrekkelijk, zo stelde Van Eijl, want anders was hij niet op de uitnodiging ingegaan om er een verhaal over te houden. ‘Aantrekkelijk, want het rendement op hotels is in het algemeen hoger dan het rendement op kantoren en winkels op A1-locaties.’

En in tegenstelling tot kantoren en winkels (‘die zijn ontzettend saai’) hebben hotels glamour. Dat spreekt volgens Van Eijl niet alleen de grote beleggers aan, maar ook de kleintjes. ‘Wie een aandeeltje Jan Tabak heeft mag een keertje komen zwemmen of overnachten.’

RichtlijnenMaar glamour kan ook nadelig zijn. ‘Iemand met een aandeeltje van 25.000 gulden gaat het hotelmanagement lastigvallen met richtlijnen. En dan ken ik nog een paar particuliere beleggers die in de hotellerie zijn gestapt als hobby. Die hebben in Den Haag nu drie hotels te koop staan.’

Als positief element van het beleggen in hotels voert Van Eijl het menselijk aspect aan, de gastvrijheid die zo kenmerkend is voor de hotelindustrie. Maar ook de conjunctuur is een positief element voor de belegger in hotelvastgoed: ‘Kantoren kunnen ontzettend leeg staan, maar een hotel staat nooit zó leeg als een kantoor.’

Maar ja, ook de conjunctuur heeft z’n keerzijde, moest de Amrâth-directeur vaststellen: ‘Als je omzet 10 procent zakt, kan je GOP (bruto bedrijfsresultaat minus exploitatiekosten, red.) met de helft dalen. Ik heb het zelf meegemaakt.’

Van Eijl waarschuwde aspirant-beleggers voor ‘de waanzin in verbouwingen’: ‘Die onophoudelijke stroom van investeringsvoorstellen. Wéér een nieuwe badkamerinrichting.’ En de hotellerie is arbeidsintensief: ‘Ik dacht dat ik alles al wist, totdat ik me in ondernemingsraden en de Arbo ging verdiepen.’ En er zijn nog meer nadelen volgens Van Eijl: ‘Hotels zijn moeilijk te financieren en er is kans op overcapaciteit.’

De belegger was het echter niet eens met Horwath-directeur Ewout Hoogendoorn die in zijn inleiding stelde dat het verhuren van hotelvastgoed minder risico’s met zich meebrengt dan zélf exploiteren: ‘Verhuren is net zo risicovol. Ik heb hotel Gooiland in Hilversum zelf in exploitatie genomen om het open te kunnen houden.’

Van Eijl sprak vorige week tijdens een debatje over beleggen in hotelvastgoed. Dit naar aanleiding van de presentatie van het Hosta-rapport, de jaarlijkse rapportage over ’s lands hotellerie van Horwath Consulting in Baarn. Van Eijl is het meest sprekende voorbeeld van de belegger die zich niet alleen in hotelvastgoed heeft gestort, maar tevens in de hotelbusiness, door ook de exploitatie van inmiddels dertien hotels op zich te nemen. Twee grootheden die, zo bleek tijdens de discussie in het ING-hoofdkantoor in Amsterdam, moeilijk van elkaar te scheiden zijn.

Beleggen in hotels is zonder meer aantrekkelijk, zo stelde Van Eijl, want anders was hij niet op de uitnodiging ingegaan om er een verhaal over te houden. ‘Aantrekkelijk, want het rendement op hotels is in het algemeen hoger dan het rendement op kantoren en winkels op A1-locaties.’

En in tegenstelling tot kantoren en winkels (‘die zijn ontzettend saai’) hebben hotels glamour. Dat spreekt volgens Van Eijl niet alleen de grote beleggers aan, maar ook de kleintjes. ‘Wie een aandeeltje Jan Tabak heeft mag een keertje komen zwemmen of overnachten.’

RichtlijnenMaar glamour kan ook nadelig zijn. ‘Iemand met een aandeeltje van 25.000 gulden gaat het hotelmanagement lastigvallen met richtlijnen. En dan ken ik nog een paar particuliere beleggers die in de hotellerie zijn gestapt als hobby. Die hebben in Den Haag nu drie hotels te koop staan.’

Als positief element van het beleggen in hotels voert Van Eijl het menselijk aspect aan, de gastvrijheid die zo kenmerkend is voor de hotelindustrie. Maar ook de conjunctuur is een positief element voor de belegger in hotelvastgoed: ‘Kantoren kunnen ontzettend leeg staan, maar een hotel staat nooit zó leeg als een kantoor.’

Maar ja, ook de conjunctuur heeft z’n keerzijde, moest de Amrâth-directeur vaststellen: ‘Als je omzet 10 procent zakt, kan je GOP (bruto bedrijfsresultaat minus exploitatiekosten, red.) met de helft dalen. Ik heb het zelf meegemaakt.’

Van Eijl waarschuwde aspirant-beleggers voor ‘de waanzin in verbouwingen’: ‘Die onophoudelijke stroom van investeringsvoorstellen. Wéér een nieuwe badkamerinrichting.’ En de hotellerie is arbeidsintensief: ‘Ik dacht dat ik alles al wist, totdat ik me in ondernemingsraden en de Arbo ging verdiepen.’ En er zijn nog meer nadelen volgens Van Eijl: ‘Hotels zijn moeilijk te financieren en er is kans op overcapaciteit.’

De belegger was het echter niet eens met Horwath-directeur Ewout Hoogendoorn die in zijn inleiding stelde dat het verhuren van hotelvastgoed minder risico’s met zich meebrengt dan zélf exploiteren: ‘Verhuren is net zo risicovol. Ik heb hotel Gooiland in Hilversum zelf in exploitatie genomen om het open te kunnen houden.’