artikel

Cashen in de hoogconjunctuur?

Horeca

Laat de gast niet merken dat u van het bedrijf af wilt.’ Het is een van de adviezen die horecamakelaars Henk de Groot (RE/Max IJsselzoom in Zwolle) en Pauline Huisman (Van de Weerd Makelaardij in Kampen) voor verkoop overwegende horecaondernemers hebben. Als oud-horecaondernemers waarschuwen zij, zelfs nu ten tijde van hoogconjunctuur, voor al te hooggespannen verkoopverwachtingen. ‘Je krijgt nooit helemaal terug wat je erin hebt gestopt.

Cashen in de hoogconjunctuur?

Net als de woningmarkt is ook de markt voor horecapanden de afgelopen jaren flink aangetrokken. Enerzijds door veel jonge ondernemers die met een eigen bedrijf beginnen, anderzijds door nogal wat oudere ondernemers die na jaren van hard werken het horecabedrijf willen verkopen. Dat laatste liefst zo gunstig mogelijk.

Groene omgeving
Tien jaar lang runden Henk en Sina de Groot driesterrenhotel De Witte Berken in Epe. Het zestien kamers tellende hotel lokte vooral ouderen, aangetrokken door de rust en ruimte in een groene omgeving. Henk de Groot: ‘We speelden al langer met de gedachte om het hotel te verkopen. We hadden een gezond bedrijf, maar moesten erg vaak nee verkopen. Dan sta je voor de keus: uitbreiden en dus enorm investeren of de zaak verkopen en wat anders gaan doen.’ Juist in die tijd kwam hen een advertentie in Misset Horeca onder ogen, waarin een cliënt van Ter Stege Horeca Makelaars een hotel op de Veluwe zocht. De keus was snel gemaakt en de zaak was binnen een paar dagen verkocht. De Groot: ‘Het was een kans die zich voordeed en die hebben we gegrepen.’
Eind december vorig jaar werd het logiesbedrijf overgedragen aan de nieuwe eigenaren. Achteraf net op tijd, een paar weken vóór het uitbreken van de mkz-crisis. Hotel De Witte Berken ligt middenin besmet gebied op de Veluwe. ‘Het is echt een strop voor m’n opvolgers. Ze krijgen nu allerlei annuleringen binnen.’
Op de vraag of hij z’n zaak goed verkocht heeft, zegt de vastgoedadviseur: ‘We zijn tevreden, al zijn we er niet rijk van geworden. Je krijgt nooit helemaal terug wat je erin gestopt hebt. We hebben in die jaren het hotel enorm omhooggewerkt. De horeca is een hobby, zeggen ze.’

Niet branden‘
Ik hoopte altijd dat het zo zou gaan.’ Met die woorden reageert Pauline Hulsman op de verkoop van haar bedrijf, het Sallands Party Restaurant in Heino, aan haar zus. ‘Ik wilde al langere tijd iets anders, en zij was op zoek naar een eigen bedrijf.’ Naar eigen zeggen voelde Hulsman zich al jaren aangetrokken tot de makelaardij. En met haar horeca-achtergrond lag de keuze voor de in deze branche gespecialiseerde variant hiervan voor de hand. ‘
Veel gewone makelaars willen hun vingers liever niet branden aan horecapanden’, zegt ze uit eigen ervaring. ‘De waarde van het pand is in de horeca sterk afhankelijk van de exploitatie. Ik zeg wel eens: een pand kan nog zo mooi zijn, maar zet je het midden in de Sahara dan heb je er niets aan. Het geld moet altijd verdiend worden op de plek waar het pand staat.’
Het is volgens haar één van de oorzaken dat de waarde van horecapanden verhoudingsgewijs een stuk minder is gestegen dan reguliere woonhuizen. ‘Nogal wat ondernemers vinden dit moeilijk te begrijpen’, zegt Hulsman. ‘Veel ondernemers hebben vaak al een vraagprijs in gedachten als ik met ze ga praten. Maar voor ons zijn drie factoren van belang om de reële verkoopwaarde te bepalen. Huurwaarde, dekkingswaarde en de bedrijfseconomische waarde. Als hier een bepaald bedrag uitkomt en de ondernemer vindt dit veel te laag, dan nemen we een bedrijf niet in de verkoop.’

Bemiddeling
Wanneer kun je het bedrijf het beste te koop aanbieden? Henk de Groot: ‘Voor een serieuze koper maakt het niet uit welke tijd in het jaar dat is. Als je een seizoensbedrijf hebt, dan is die tijd het beste voor de verkoop. Dan kun je laten zien hoe druk het in de zaak is. Wie een mooie tuin bij zijn zaak heeft, kan het beste de zomer uitkiezen voor verkoop.’
Hoeveel tijd moet je voor de verkoop nemen? ‘In het algemeen is het belangrijk dat je een lange adem hebt. De markt is klein en moeilijk’, aldus De Groot.
Bijna vanzelfsprekend adviseren zowel Henk de Groot als Pauline Hulsman bemiddeling door een erkende makelaar bij de verkoop van een horecapand. Hulsman: ‘Een makelaar heeft toch het beste zicht op de ontwikkelingen in de markt. Zo is de vraag naar horecabedrijven op de Veluwe erg hoog. Maar er zijn ook altijd mensen of bijvoorbeeld ketens op zoek naar bedrijven op mindere of andere locaties. Voor ketens of themabedrijven met een groot verzorgingsgebied is niet zozeer de plaats belangrijk, maar bijvoorbeeld wel de mogelijkheid om een grote parkeerplaats te realiseren. Het voordeel van werken met een makelaar is dat deze zowel vraag als aanbod goed bij elkaar brengt.’
Ook de adviesfunctie van een makelaar moet volgens haar niet onderschat worden. ‘Vooral de financiering van een horecabedrijf is complex. Je praat dan over eventuele belangen die brouwers en gokkastexploitanten in het bedrijf hebben, maar bijvoorbeeld ook brandveiligheidsvergunningen. Zijn die niet in orde dan heb je als nieuwe eigenaar echt een probleem.’