artikel

Horecamakelaars bundelen krachten

Horeca

Zeven makelaarskantoren hebben zich verenigd in Horeca Makelaars Nederland (HMN). Het taxeren of verkopen van een horecabedrijf is volgens hen namelijk een vak apart. ‘Makelaars zijn er genoeg’, zegt woordvoerder Koert van de Weerd, ‘maar makelaars met een horeca-achtergrond zijn moeilijk te vinden.

Horecamakelaars bundelen krachten

De samenwerking komt niet uit de lucht vallen. Drie van de zeven makelaars die nu de handen ineenslaan (Adhoc, Bruggeman, Van de Weerd) hebben enige tijd onder de vlag van Koninklijk Horeca Nederland samengewerkt. Medio 2001 werd met deze constructie gestopt. De samenwerking beviel echter zo goed, dat tot uitbreiding besloten werd. Inmiddels hebben zeven horecamakelaars de handen ineengeslagen. De uitwisseling is vaktechnisch; als organisatie treden ze samen naar buiten toe. Allen hanteren dezelfde manier van werken. De kantoren moeten lid zijn van de NVM, zich met horecamakelaardij bezighouden en over voldoende kennis van de horecabedrijfstak beschikken. Een opleiding horecamakelaardij is er niet.

Woordvoerder van HMN is Koert van de Weerd van Van de Weerd Makelaardij in IJsselmuiden. Voeling met de bedrijfstak heeft hij zeker. Zijn ouders hadden een partycentrum, zelf heeft hij de Hoge Hotelschool gedaan, had tien jaar lang een adviesbureau in de horeca en koos vervolgens voor de makelaardij. ‘Als je de horeca niet kent, kun je dit werk niet doen. Je moet een horecabedrijf kunnen analyseren, financieel doorlichten en de bedrijfsconcepten kennen. Bij ons op kantoor heeft iedereen een horeca-achtergrond: óf ze hebben een eigen horecabedrijf gehad óf op de hotelschool gezeten. Makelaars zijn er genoeg, maar makelaars met een horeca-achtergrond zijn moeilijk te vinden. We hebben liever iemand met een horeca-achtergrond die wij het makelaarsvak moeten leren dan een makelaar die wij moeten leren wat horeca is. Als je dat gevoel niet hebt, dan wordt ’t niks in de horecamakelaardij.’

Wat Van de Weerd in de horeca aanspreekt, is de gedrevenheid om het gasten naar de zin te maken en daar heel wat voor op te offeren. ‘Veel horecaondernemers hebben lol in hun werk, maar uiteindelijk verdienen ze niks. Dan valt ’t tegen dat hun bedrijf minder waard is dan ze denken. Aan meerjarenplanning is nooit wat gedaan. Vaak is er niks geregeld. Dan is ‘t onze taak om het voor deze mensen zo goed mogelijk te regelen.’

Goodwill
Om te bepalen hoeveel een horecabedrijf waard is, kijken de aangesloten makelaars niet alleen naar de bouwkundige staat van het onroerend goed, maar ook naar inventaris en goodwill. ‘Voorafgaand aan de waardebepaling stellen we de exploitatiemogelijkheden van het onroerend goed vast. De waarde van een horecabedrijf is sterk afhankelijk van de locatie en de omzetmogelijkheden. Als er op een locatie niet veel te verdienen valt, dan heeft ’t bedrijf geen waarde. Met deze methodiek onderscheiden wij ons van andere bedrijfsmakelaars’, legt de woordvoerder uit.

Het onroerend goed en de inventaris zijn redelijk objectief vast te stellen. Van de Weerd: ‘Bij de goodwill ontstaan meestal de problemen. Vaak is de goodwillwaarde lager dan de ondernemer in gedachten heeft. De ondernemer zegt ‘Mijn zaak bestaat al twintig jaar en ik heb wel zoveel gasten’. Wij stellen dat de goodwill tot uiting komt in de omzet; op basis van de omzet en de kostenstructuur kom je tot een verkoopbedrag. Voor de goodwill hebben wij een drietal taxatiemethodieken, waar de fiscus en banken mee akkoord gaan.’

Volgens Van de Weerd is het belangrijkste bij goodwill de overwinst van het bedrijf, het bedrag dus dat overblijft binnen de onderneming nadat alle kosten zijn betaald en de ondernemer een reëel inkomen heeft gehad. Op basis van de overwinst wordt een aantal rekenmethodieken gehanteerd naar verleden en toekomst.

‘Stel een ondernemer heeft vijf jaar geleden fors geïnvesteerd. De winst van z’n eenmanszaak of vof is 25.000 euro, de omzet 4 ton. Dit ondernemersechtpaar werkt samen 120 uur in de week. Ergens anders zouden ze samen veel meer verdienen dan 25.000 euro. Dan is deze exploitatie geen basis voor overwinst, dus niet voor goodwill. De potentiële koper moet er een reëel ondernemersinkomen uit kunnen halen, anders kan hij nooit een buffer opbouwen voor tegenslagen.’

Geen verwachtingen
Van de Weerd: ‘Als onze taxatie lager is dan het bedrag dat de ondernemer in gedachten heeft, nemen we ’t niet in verkoop. Voor deze manier van werken hebben we bewust gekozen. Andere makelaars vragen de ondernemer wat hij er voor wil hebben en voor dat bedrag nemen ze het horecabedrijf of het pand in verkoop. Wij willen niet de verwachting wekken dat die hoge verkoopprijs gerealiseerd wordt. Je zult maar een koper voor dat bedrag vinden, terwijl je weet dat de man binnen een jaar in de problemen zit.’

Het belangrijkste voordeel van de HMN-werkwijze is volgens de vastgoedadviseur dat potentiële kopers te maken hebben met kwalitatief goede horecabedrijven. ‘Zowel koper als verkoper kan ervan op aan dat áls er een prijs bepaald wordt en onze kantoren het bedrijf in verkoop nemen, er een reëel bedrag voor neergeteld wordt. Per slot van rekening is een bedrijf dat je te duur in de etalage zet, niet te verkopen. Je moet er veel tijd insteken, maar ’t levert niets op. We zijn een commerciële organisatie; ’t gaat ons ook om de omzet.’

Omdat de leden NVM-makelaar zijn, zijn ze verplicht tot bijscholing; ze zijn dus bij op het gebied van juridische procedures. Van belang is ook de advisering: wat moet de horecaondernemer fiscaal doen, wat zijn de gevolgen, hoe is de financiële situatie na koop of verkoop? ‘Soms adviseren we eerst de zaak verkoopklaar te maken, door bijvoorbeeld de juridische structuur aan te passen of de bestemmingsplannen uit te zoeken. Stel dat een ondernemer grond heeft waarop gebouwd kan worden, dan moet hij wel zorgen dat dat ook kan. Zo’n procedure kost al gauw drie jaar. We raden dan aan: trek die tijd er voor uit. Als je plotseling de zaak moet verkopen, dan gaan juist die dingen geld kosten.’

De leden
De kantoren van Horeca Makelaars Nederland liggen verspreid over het land. Het zijn Adhoc in Gouda, Van Amelsvoort in Tilburg, Arends & Siewe te Bussum, Bruggeman in Kapelle, Schreinemacher & Partners in Maastricht, Ter Stege in Arnhem en Van de Weerd te IJsselmuiden.

Eén keer per kwartaal komen ze bij elkaar voor vakbijeenkomsten. Ze adverteren gezamenlijk, voeren een gezamenlijk logo en dito huisstijl en hebben vanaf begin april een gezamenlijke site (www.horecamakelaars.nl) met links naar individuele sites. Totaal hebben de zeven leden ongeveer 250 horecabedrijven in verkoop, die op de individuele sites staan. Het aanbod ligt door de hele branche heen en varieert van een klein café tot grote hotels. Onderlinge prijsafspraken zijn er niet; dat is in strijd met de economische mededingingswet.

Voorlopig zullen er geen nieuwe horecamakelaars tot het samenwerkingsverband toetreden. Volgens Koert van de Weerd zijn er eenvoudigweg niet nog meer kantoren in het land die aan de normen van Horeca Makelaars Nederland voldoen. Medio vorig jaar is de beëdiging van makelaars afgeschaft. Omdat iedereen zich nu makelaar mag noemen, heeft de NVM de term ‘gecertificeerd makelaar’ ingevoerd. Daarmee wordt aangegeven dat men met een deskundige van doen heeft. Een klacht van kopende of verkopende horecaondernemers kan bij de NVM neergelegd worden. Van de Weerd: ‘Dit telt vrij zwaar. Binnen de kantoren waar wij mee samenwerken is dat nog niet voorgekomen. Als de klacht gegrond is, kun je een berisping krijgen en zelfs geroyeerd worden.’Op zoek naar een horecapand? Of wilt u een horecapand verkopen? Bekijk dan de uitgebreide onroerend goed module van www.zibb.nl/horeca in samenwerking met diverse horecamakelaars!