artikel

Horecamakelaars richten blik op fastfoodsector

Horeca

Een groeiend aantal cafetaria’s staat langer te koop. Een aanzienlijk aantal blijkt bijna onverkoopbaar. Fastfoodzaken die wel worden verkocht, gaan vaker naar jonge Chinese ondernemers. Dat blijkt uit vraaggesprekken met drie horecamakelaars in het land. Een gesprek met Tonny Freriks, Joop Kroon en Henk Ter Stege.

Horecamakelaars richten blik op fastfoodsector

In de cafetariabranche leeft al langere tijd het idee dat veel bedrijven te koop staan. In Limburg zou volgens welingelichte bron bijna een op de drie ondernemers van hun bedrijf afwillen. Volgens Tonny Freriks, horecamakelaar in Someren, is er inderdaad een stijgend aanbod merkbaar. ‘Het gemiddeld aantal cafetariabedrijven dat te koop staat, is ten opzichte van de laatste jaren gegroeid met zo’n tien tot vijftien procent. Ik denk dat dit mede te maken heeft met toegenomen concurrentie door het ruimere aanbod aan voedselverstrekkers.’

Henk ter Stege beaamt dat het aanbod aan cafetaria’s groeit. ‘Er staan veel cafetaria’s te koop, maar weinig goede. Je ziet meer kleinere cafetaria’s afscheid nemen.’ Joop Kroon van vindt daarentegen dat er geen enkele lijn in het aanbod valt te ontdekken. ‘Op dit moment heb ik niet zo gek veel cafetaria’s in de verkoop. Ik voorzie geen massale vlucht uit de branche.’

Toch zien de drie makelaars een tendens dat cafetaria’s met een geringe omzet verdwijnen. Kroon denkt dat veel cafetaria’s die minder dan €140.000 omzetten de deur gaan sluiten. ‘Daar liggen in veel gevallen de arbeidsinzet en de beloning die daar tegenover staat ver uit elkaar.’ Ter Stege meent dat dergelijke kleine snackbars alleen voldoende onder aan de streep kunnen overhouden als ‘de eigenaars zo’n beetje alles zelf doen en lage kosten hebben.’

Door de lage kosten kan zo’n zaak moeilijk verkoopbaar zijn. Ter Stege: ‘Geregeld heb je dan te maken met historische kosten. Een nieuwe eigenaar heeft wel hoge kosten en dan loont het niet meer.’ Freriks: ‘Of een cafetaria in een dorp of in een stad zit, hoeft niet bepalend te zijn voor de verkoopbaarheid. In een dorp zijn bijvoorbeeld de kosten weer lager dan in een stad.’

Onder invloed van het grotere aanbod staan cafetaria’s langer te koop. ‘Gemiddeld staan cafetaria’s tussen een half en één jaar bij ons te koop’, meldt Freriks. ‘Dat is wat langer dan vroeger. Toen was de vraag groter dan het aanbod, nu is dat andersom.’ Ter Stege: Cafetaria’s staan bij ons gemiddeld drie tot vier maanden te koop. Wij hebben eigenlijk alleen bedrijven in de verkoop, die ook verkoopbaar zijn. We moeten wel eens tegen mensen zeggen: zoekt u maar een andere makelaar.’

Geregeld blijken zaken niet te verkopen voor makelaars. Soms wordt bij bedrijven met een lage omzet overwogen het pand na ombouw te verkopen als woonhuis en de inventaris te verkopen aan een opkoper. ‘Dat gebeurt in een enkel geval als ik geen andere oplossing zie’, vertelt Kroon. Hij is van mening dat ‘in sommige gevallen het pand als woonhuis meer waard is en dan ook makkelijker verkoopbaar is.’

Freriks deelt die mening. ‘We zijn eerlijk tegen onze klanten. Ik heb zelf zeven jaar een cafetaria gehad en mijn medewerkers komen uit de horeca. Dan heb je er een aardige kijk op.’ Ter Stege deelt Kroon’s mening niet. ‘Cafetaria’s die worden verkocht als woonhuis, kom ik niet vaak tegen. Dat vergt een nogal ingrijpende verbouwing, die gepaard gaat met hoge kosten.’

Niet alleen de omzet is bepalend voor de verkoopbaarheid van een bedrijf. Kroon: ‘Het marktpotentieel speelt een belangrijke rol. In sommige gevallen biedt een bedrijf meer mogelijkheden om de omzet te verhogen dan er uit zijn gehaald. Je ziet vaak dat men al een tijd aan verkopen dacht en de zaak op zijn beloop heeft gelaten. Een nieuwe ondernemer ziet dan wel de mogelijkheden die zo’n bedrijf heeft.’

De conclusie, trekt Freriks ook. ‘Als een profvoetballer niet goed genoeg is, valt hij ook af en maakt hij plaats voor een jongen uit het tweede elftal. Zo is het in de horeca net zo. De één doet het beter dan de ander’, aldus de Limburgse makelaar.

Voor de goodwill wordt door de verkopende partij soms teveel gevraagd. Ter Stege: ‘De verkopende partij wordt af en toe een beetje gek gemaakt door anderen. en vragen dan één keer de omzet als goodwill. Wij zijn beëdigd om taxaties te doen. We hebben daardoor ook goede berekeningen om de goodwill te bepalen.’ Freriks: ‘Het komt voor dat de verkopende partij aan de hoge kant gaat zitten voor hun goodwill, maar over het algemeen vind ik het nog wel meevallen.’

De waardebepaling van goodwill en inventaris is volgens Kroon een rekensommetje. ‘De inventaris taxeer ik op dagwaarde. De goodwill bepaling gaat op basis van de gemiddelde overwinst van de laatste drie jaar die met een factor een tot drieëneenhalf wordt vermenigvuldigd. Die factor is afhankelijk van de toekomstverwachting en locatie van een bedrijf.’

Aan een transactie met alleen goodwill en inventaris (roerende goederen) zijn voor een koper geen kosten verbonden. Zo’n verkoop hoeft ook niet via een notaris plaats te vinden. ‘Die wordt middels een onderhandse akte bij de belastingdienst geregistreerd. Dat is gelijkwaardig aan een notariële akte’, meldt Kroon. Aan de verkopende partij vragen de makelaars een percentage van de verkoopprijs. Dat ligt bij alle drie tussen vijf en tien procent.

Vaak worden horecapanden en -bedrijven zonder een horecamakelaar gekocht. ‘Slechts zo’n vijf procent schakelt een horecamakelaar in’, weet Ter Stege. Nu de makelaardijschap is vrijgegeven, kan iedereen zich horecamakelaar noemen, met alle gevolgen van dien. Ik zie dat geregeld. Naar mijn mening zou iedere geïnteresseerde koper een erkende horecamakelaar moeten meenemen.’