artikel

Wie wil een hotel met gebreken?

Horeca

Het Best Western Museumhotel in Zutphen is failliet. Een opvallende staat voor een goedlopend hotel dat met Pasen, ondanks het faillissement, gewoon doordraaide. Het faillissement heeft niets met de exploitatie te maken, maar met ´onbehoorlijk bestuur´ van de gemeente Zutphen, zegt Ed Schermerhorn van de Museumhotels Holding.

Wie wil een hotel met gebreken?

Schermerhorn noemt de gebeurtenissen rond het hotel ´bizar´. ‘Ondernemers en politieke instellingen begrijpen elkaar niet in het dagelijkse leven’, concludeert hij na een lijdensweg waarbij gebreken en constructiefouten, de inzet waren.

Begin jaren ’90 kwamen de gemeente Zutphen, de Rijksgebouwendienst en de Stichting Studiecentrum Rechtspleging (SSR) bijeen. De gemeente wilde de SSR, een opleiding voor rechters, binnen de stadsmuren houden en moest daarom zorgen voor huisvesting van de studenten. Ideale situatie zou de combinatie van een opleidingscentrum en een hotel zijn in twee monumentale gebouwen in het hart van de Hanzestad.

De gemeente bekostigde de renovatie van beide panden die werd uitgevoerd door de Rijksgebouwendienst (RGB). Na de oplevering in september 1996 startte de Museumhotels Holding (ook verantwoordelijk voor het Museumhotel Delft) de exploitatie en riep daartoe een vastgoed- en een exploitatiemaatschappij in het leven.

De gemeente Zutphen verkocht het hotelpand aan Schermerhorn en verleende, om op te kunnen schieten zelf een hypothecaire lening aan de exploitant.

Fouten
Eenmaal in gebruik echter bleek het pand gebreken en fouten te vertonen die de nieuwe exploitant op hoge kosten joegen. De energierekening pakte hoger uit dan verwacht en Schermerhorn berekende dat hij in de toekomst te maken zou krijgen met hoog oplopende onderhoudskosten. De gebreken betreffen onder meer vochtlekkages, wegrottende kozijnen, slechte klimaatbeheersing, afbladderende verflagen en rioollucht.

De hoteleigenaar probeerde zowel verhaal te halen bij de gemeente Zutphen als bij de RGB, maar kreeg naar zijn smaak onvoldoende gehoor. De RGB wees aansprakelijkheid af en stelde dat Schermerhorn bij de gemeente moest zijn, die was de verkoper van het pand. Hij deponeerde zijn klachten bij de gemeente en gaf tevens aan aanloopverliezen te hebben geleden door te late oplevering van het pand.

De gemeente compenseerde weliswaar de aanloopverliezen, maar Schermerhorn wilde dat ook de bouwkundige gebreken volledig zouden worden verholpen. In afwachting daarvan stopte hij begin 2000 met het betalen van rente en aflossing op de hypotheek.

De gemeente Zutphen schakelde op haar beurt een onafhankelijk adviesbureau in om onderzoek te doen naar de gebreken van het pand. Van de voorlopige rapportage, zo verklaart Schermerhorn, kreeg hij een kopie onder ogen. Behalve een waslijst met gebreken (25 ontwerp- en uitvoeringsfouten) die in het rapport opgesomd, stond er ook in te lezen dat de Rijksgebouwendienst en de aannemer voor 95 procent verantwoordelijk zijn voor de ongemakken. ‘Maar wie schetst mijn verbazing? In de definitieve rapportage was deze zinsnede, om voor volkomen onduidelijke reden, weggekopieerd.´´

Nog voor het rapport er definitief lag eiste de gemeente alsnog de achterstallige rente en aflossing op, onder dreiging de lening anders volledig op te zeggen. Schermerhorn voelde daar niets voor en probeerde er met de gemeente op een andere manier uit te komen. ‘Na alle gedoe wilde ik wel van het pand af.´´ Er werd gedacht aan een constructie waarbij de gemeente het pand terug zou kopen en Schermerhorn huurder zou worden.

Beslag
De onderhandelingen over deze constructie liepen echter op niets uit. Volgens de hoteleigenaar stelde de gemeente te hoge financiële eisen. De gemeente Zutphen houdt het er op dat Schermerhorn teveel voor het pand vroeg.

Er passeerden nog andere constructies de revue om uit de impasse te komen, maar definitieve een breuk tussen Schermerhorn en de gemeente Zutphen leek onontkoombaar. Zijn schuld bij de gemeente was inmiddels opgelopen tot acht ton.

Schermerhorn zegt dat het hem duidelijk werd dat de gemeente van hem af wilde. Medio maart dit jaar vroeg de gemeente Zutphen het faillissement aan van Exploitatiemaatschappij Museumhotel Zutphen bv. in een poging een bedrag van 5,3 miljoen euro, dat nog met de hypotheek was gemoeid, terug te krijgen. Tevens legde de gemeente Zutphen beslag op 35 procent van de omzet waar de Stichting Studiecentrum Rechtspleging goed voor zou zijn. De hoteleigenaar verwacht dat binnenkort ook het faillissement wordt aangevraagd van de Museumhotel Vastgoed Zutphen bv.

Volgens Schermerhorn krijgt de gemeente Zutphen een hotel terug dat flink in waarde is gedaald. Volgens onderzoek van een bouwkostenadviseur bedraagt de waardaling als gevolg van de gebreken 1,2 miljoen euro.

Overigens bood de gemeente gaandeweg aan om voor 85.000 euro aan het pand te verspijkeren. Een aanbod dat Schermerhorn heeft afgeslagen, zo staat in de verantwoordingsnotitie die burgemeester en wethouders van Zutphen recentelijk aan de gemeenteraad stuurden.

Schermerhorn verwacht dat de gemeente Zutphen moeilijk aan een nieuwe hotelexploitant zal geraken: ‘Want, wie wil er een pand met gebreken?Bijkomend probleem is dat het contract van de SSR met het hotel 30 juni afloopt. De vraag is of de stichting in de toekomst nog wel dezelfde hoeveelheid kamers in het hotel zal afnemen.

Slachtoffer
Schermerhorn gaat een schadeclaim indienen bij de gemeente Zupthen. Hij beschouwt zichzelf als een slachtoffer van onbehoorlijk bestuur. Over de hoogte van de claim wil hij nog geen mededelingen doen.

De gemeente stelt vooralsnog dat de breuk te wijten is aan onwil van de hotelexploitant die steeds op het laatste moment op het onderhandelingsresultaat terugkwam. Op een gegeven moment wilde de gemeente de twee bv’s van het Museumhotel overnemen, maar stelde na boekenonderzoek vast dat er sprake was van een negatief vermogen van 1,5 miljoen euro ‘mede veroorzaakt door de forse managementfees die de exploitant in de loop van de jaren aan het hotel ontrokken had. …uiteindelijk bleek dat de exploitant zozeer niet aan zijn verplichtingen wilde voldoen. Zijn lege bv’s konden er niet aan voldoen.’

De inspanningen van de gemeente Zutphen zijn er nu op gericht een doorstart met het hotel te maken. Hoe is nog niet duidelijk. In de wandelgangen wordt gesproken over een deal met manager Gerrit de Vries die in opdracht van Schermerhorn de exploitatie van het hotel deed. Volgens de laatste informatie van Schermerhorn zou de gemeente Zutphen bij de Rijksgebouwendienst een claim hebben ingediend voor gebreken die het hotelpand vertoont.

Schermerhorn noemt de gebeurtenissen rond het hotel ´bizar´. ‘Ondernemers en politieke instellingen begrijpen elkaar niet in het dagelijkse leven’, concludeert hij na een lijdensweg waarbij gebreken en constructiefouten, de inzet waren.

Begin jaren ’90 kwamen de gemeente Zutphen, de Rijksgebouwendienst en de Stichting Studiecentrum Rechtspleging (SSR) bijeen. De gemeente wilde de SSR, een opleiding voor rechters, binnen de stadsmuren houden en moest daarom zorgen voor huisvesting van de studenten. Ideale situatie zou de combinatie van een opleidingscentrum en een hotel zijn in twee monumentale gebouwen in het hart van de Hanzestad.

De gemeente bekostigde de renovatie van beide panden die werd uitgevoerd door de Rijksgebouwendienst (RGB). Na de oplevering in september 1996 startte de Museumhotels Holding (ook verantwoordelijk voor het Museumhotel Delft) de exploitatie en riep daartoe een vastgoed- en een exploitatiemaatschappij in het leven.

De gemeente Zutphen verkocht het hotelpand aan Schermerhorn en verleende, om op te kunnen schieten zelf een hypothecaire lening aan de exploitant.

Fouten
Eenmaal in gebruik echter bleek het pand gebreken en fouten te vertonen die de nieuwe exploitant op hoge kosten joegen. De energierekening pakte hoger uit dan verwacht en Schermerhorn berekende dat hij in de toekomst te maken zou krijgen met hoog oplopende onderhoudskosten. De gebreken betreffen onder meer vochtlekkages, wegrottende kozijnen, slechte klimaatbeheersing, afbladderende verflagen en rioollucht.

De hoteleigenaar probeerde zowel verhaal te halen bij de gemeente Zutphen als bij de RGB, maar kreeg naar zijn smaak onvoldoende gehoor. De RGB wees aansprakelijkheid af en stelde dat Schermerhorn bij de gemeente moest zijn, die was de verkoper van het pand. Hij deponeerde zijn klachten bij de gemeente en gaf tevens aan aanloopverliezen te hebben geleden door te late oplevering van het pand.

De gemeente compenseerde weliswaar de aanloopverliezen, maar Schermerhorn wilde dat ook de bouwkundige gebreken volledig zouden worden verholpen. In afwachting daarvan stopte hij begin 2000 met het betalen van rente en aflossing op de hypotheek.

De gemeente Zutphen schakelde op haar beurt een onafhankelijk adviesbureau in om onderzoek te doen naar de gebreken van het pand. Van de voorlopige rapportage, zo verklaart Schermerhorn, kreeg hij een kopie onder ogen. Behalve een waslijst met gebreken (25 ontwerp- en uitvoeringsfouten) die in het rapport opgesomd, stond er ook in te lezen dat de Rijksgebouwendienst en de aannemer voor 95 procent verantwoordelijk zijn voor de ongemakken. ‘Maar wie schetst mijn verbazing? In de definitieve rapportage was deze zinsnede, om voor volkomen onduidelijke reden, weggekopieerd.´´

Nog voor het rapport er definitief lag eiste de gemeente alsnog de achterstallige rente en aflossing op, onder dreiging de lening anders volledig op te zeggen. Schermerhorn voelde daar niets voor en probeerde er met de gemeente op een andere manier uit te komen. ‘Na alle gedoe wilde ik wel van het pand af.´´ Er werd gedacht aan een constructie waarbij de gemeente het pand terug zou kopen en Schermerhorn huurder zou worden.

Beslag
De onderhandelingen over deze constructie liepen echter op niets uit. Volgens de hoteleigenaar stelde de gemeente te hoge financiële eisen. De gemeente Zutphen houdt het er op dat Schermerhorn teveel voor het pand vroeg.

Er passeerden nog andere constructies de revue om uit de impasse te komen, maar definitieve een breuk tussen Schermerhorn en de gemeente Zutphen leek onontkoombaar. Zijn schuld bij de gemeente was inmiddels opgelopen tot acht ton.

Schermerhorn zegt dat het hem duidelijk werd dat de gemeente van hem af wilde. Medio maart dit jaar vroeg de gemeente Zutphen het faillissement aan van Exploitatiemaatschappij Museumhotel Zutphen bv. in een poging een bedrag van 5,3 miljoen euro, dat nog met de hypotheek was gemoeid, terug te krijgen. Tevens legde de gemeente Zutphen beslag op 35 procent van de omzet waar de Stichting Studiecentrum Rechtspleging goed voor zou zijn. De hoteleigenaar verwacht dat binnenkort ook het faillissement wordt aangevraagd van de Museumhotel Vastgoed Zutphen bv.

Volgens Schermerhorn krijgt de gemeente Zutphen een hotel terug dat flink in waarde is gedaald. Volgens onderzoek van een bouwkostenadviseur bedraagt de waardaling als gevolg van de gebreken 1,2 miljoen euro.

Overigens bood de gemeente gaandeweg aan om voor 85.000 euro aan het pand te verspijkeren. Een aanbod dat Schermerhorn heeft afgeslagen, zo staat in de verantwoordingsnotitie die burgemeester en wethouders van Zutphen recentelijk aan de gemeenteraad stuurden.

Schermerhorn verwacht dat de gemeente Zutphen moeilijk aan een nieuwe hotelexploitant zal geraken: ‘Want, wie wil er een pand met gebreken?Bijkomend probleem is dat het contract van de SSR met het hotel 30 juni afloopt. De vraag is of de stichting in de toekomst nog wel dezelfde hoeveelheid kamers in het hotel zal afnemen.

Slachtoffer
Schermerhorn gaat een schadeclaim indienen bij de gemeente Zupthen. Hij beschouwt zichzelf als een slachtoffer van onbehoorlijk bestuur. Over de hoogte van de claim wil hij nog geen mededelingen doen.

De gemeente stelt vooralsnog dat de breuk te wijten is aan onwil van de hotelexploitant die steeds op het laatste moment op het onderhandelingsresultaat terugkwam. Op een gegeven moment wilde de gemeente de twee bv’s van het Museumhotel overnemen, maar stelde na boekenonderzoek vast dat er sprake was van een negatief vermogen van 1,5 miljoen euro ‘mede veroorzaakt door de forse managementfees die de exploitant in de loop van de jaren aan het hotel ontrokken had. …uiteindelijk bleek dat de exploitant zozeer niet aan zijn verplichtingen wilde voldoen. Zijn lege bv’s konden er niet aan voldoen.’

De inspanningen van de gemeente Zutphen zijn er nu op gericht een doorstart met het hotel te maken. Hoe is nog niet duidelijk. In de wandelgangen wordt gesproken over een deal met manager Gerrit de Vries die in opdracht van Schermerhorn de exploitatie van het hotel deed. Volgens de laatste informatie van Schermerhorn zou de gemeente Zutphen bij de Rijksgebouwendienst een claim hebben ingediend voor gebreken die het hotelpand vertoont.