artikel

Zeepbel in hotelvastgoed?

Horeca

Hotelier Chris Luken maakt zich kwaad om het sombere beeld van de hotelvastgoedmarkt dat enkele van zijn collega’s schetsen in Het Financieele Dagblad.

Zeepbel in hotelvastgoed?

De FD-kop van een zeepbel in hotelvastgoed trekt natuurlijk mijn aandacht als eigenaar van inmiddels 30 hotels in Nederland onder de naam Fletcher Hotel Group. Overigens heb ik ook, net als Eden hotels, bijna al het hotel onroerend goed volledig in eigendom.

De heer Dijkstra van Eden hotels waarschuwt voor een zeepbel in de prijzen van hotelvastgoed, de heer Buijs van NH kent het zelf niet maar heeft er wel eens van gehoord en vervolgens vraagt de heer Wytze van Best Western zich af hoe sommige nieuwkomers met de dure vastgoedprijzen nog geld kunnen verdienen.

Dat hotelvastgoed meer interesse heeft gekregen van beleggers weten we wel, en dat vraag en aanbod de prijzen opdrijft is het gevolg. Het is voor meneer Dijkstra natuurlijk zeer vervelend tegen steeds meer hoge aan te moeten lopen, dat juist terwijl hij wil groeien van 17 naar 23 hotels. Is dit dus niet een beetje preken voor eigen parochie? NH wil ook groeien en moet ook steeds meer betalen, Best Western koopt helemaal geen hotels dus dat verband zie ik niet.

Er zijn in iedere branche ondernemers die te hoge risico’s nemen of de toekomst te rooskleurig inschatten en daardoor niet meer aan hen toekomstige verplichtingen kunnen voldoen, dat geldt voor een slagerijketen, een schoenenketen en ook voor hotels. Eigenlijk voor elk bedrijf in elke tak van sport. De ene ondernemer is de andere niet en afgunst gaat uit naar degene die te snel groeit of te goed doet.

Dat er vervolgens klanten niet meer terugkomen na het omvallen van een hotel is onzin. De heer Dijkstra zegt dat na het “schofferen” van een klant ze ook het pand zullen blijven associëren en dus jaren wegblijven. Volgens mij is het schofferen van klanten heel iets anders dan financieel verkeerde inschattingen te maken, schofferen van je klanten moet je nooit doen. Twee jaar gelden heb ik een failliet hotel overgenomen van de curator en na de overname is de omzet bijna verdubbeld en laat een zeer positief beeld zien. De vent maakt de tent, ook al ging de vorige uitbater failliet in het zelfde pand.

Dat taxaties enkel worden gedaan door de huurstroom te vermenigvuldigen met een factor lijkt me te kort door de bocht. Er zijn heel bekwame taxateurs voor hotels die dat goed kunnen vaststellen en ja; de gemiddelde prijs per kamer stijgt de laatste jaren maar dat is gewoon marktwerking en jammer als je net zoveel hotels wilt kopen. Dat er hotels of hotelketens zijn die (te) hoge huren afsluiten vind ik ook maar het is aan de belegger te beoordelen of de huurder in de toekomst wel aan zijn verplichtingen kan voldoen. Met een sale en leaseback is ook niets mis mee. Ik vind het een beetje bangmakerij en proberen te kijken in de huishoudboekjes andere hoteliers om vervolgens aan de “alarmbel” te hangen. Dat er mogelijk hotels in de problemen kunnen komen sluit ik ook niet uit, gebeurd in elke branche en elke dag. Bij een hotel zit er dan snel weer een nieuwe exploitant in want een hotel staat in de regel nooit leeg en een kantoor wel!

Chris Luken

Fletcher Hotel Group BV, CEO