artikel

Kurhaus: hebben is goedkoper dan huren

Horeca

Het Kurhaus betaalde € 4,6 miljoen huur over een omzet van 15 miljoen. Geen wonder dat het failliet ging.

Kurhaus: hebben is goedkoper dan huren
Kurhaus: hebben is goedkoper dan huren

Het bankroet van het Scheveningens monument laat zien waartoe het splitsen van onroerend goed en exploitatie kan leiden. In de afgelopen twee decennia hebben hotelketens massaal hun vastgoed verkocht. Om hun wilde groeiplannen te financieren, hadden ze snel cash nodig. Ze verkochten het onroerend goed voor veel geld aan banken en beleggers. Bekend zijn de sale-and-leaseback-constructies, waarbij de verkoper van het vastgoed (het hotelbedrijf) de toekomstige huurder (hetzelfde hotel) een extra hoge huur oplegt, om zo de waarde van het te verkopen object kunstmatig op te krikken.

Wat hotelvastgoed namelijk tot zo’n gewild beleggingsobject maakt, is het vooruitzicht voor beleggers van lang-jarige en hoge huurinkomsten. Huurcontracten hebben al snel een looptijd van 
15 jaar en als hotel verkas je ook niet zomaar even. Waar moet je naar toe als Kurhaus zijnde?

Ondertussen handelen de beleggers gretig met de stenen. Meestal via schimmige constructies en een enorme leverage. Het Kurhaus is sinds 2004 onder meer in handen geweest van ING Real Estate, wijlen Willem Endstra en Credit Suisse, en allemaal hoopten ze er goud geld aan te verdienen. De taxatiewaarde van het Kurhaus steeg tussen 2004 en 2011 van € 46 miljoen naar bijna € 70 miljoen.

Toen het economische tij keerde, werden de stenen van het Kurhaus een molensteen om de nek van de exploitant van het Kurhaus. Over een verlaging van de huur viel met de vastgoedeigenaren niet te praten, Niet toen de omzet de afgelopen jaren zakte van € 23 miljoen naar 
€ 15 miljoen, en ook niet toen de Deutsche Bank de waarde van het pand in 2012 afwaardeerde van € 63 miljoen naar € 24 miljoen. De huur bleef hoog en vast.

Afgelopen vrijdag prikte de Amrâth Hotelgroep de luchtbel van het splitsen door. De Nederlandse keten van zestien hotels kocht vastgoed én exploitatie van het Kurhaus. Op de vraag waarom ook het vastgoed werd aangeschaft, antwoordde eigenaar Kaspar van Eijl droogjes: ‘Hebben is goedkoper dan huren.’