artikel

De Wet: Beëindigen huurcontract: wat mag wel en wat niet

Horeca

Door de extreem lage rente investeren pandeigenaren weer in hun onroerend goed. Dat is niet per se goed nieuws. In het ergste geval dreigt voor de huurder beëindiging van de huurovereenkomst.

De Wet: Beëindigen huurcontract: wat mag wel en wat niet

Een verhuurder-met-verbouwplannen kan de huurovereenkomst van een café, restaurant of hotel beëindigen als hij aan twee wettelijke criteria voldoet: 1) de verbouwing moet een renovatie zijn 2) die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

Een beëindiging van een huurcontract vanwege een renovatie komt veel vaker voor dan je denkt. Voor de verhuurders is het een gemakkelijke manier om de huurovereenkomst te beëindigen. Als een verhuurder bijvoorbeeld een aanschrijving van de gemeente voor funderingsherstel aangrijpt om een kelder te realiseren, dan creëert de verhuurder zelf een ‘renovatie’, met de bijbehorende juridische mogelijkheden. Een huurder kan daar weinig tegeninbrengen. Het pand is van de pandeigenaar en die mag zelf beslissen wat hij daarmee doet.

Als u als huurder een groot belang heeft bij de locatie en u wordt geconfronteerd met de verbouwplannen van de verhuurder, is het verstandig te achterhalen waar deze verbouwing precies uit bestaat en wat de planning is. Ook uw bereidheid om aan deze renovatie mee te werken en er over mee te denken, kan de verhuurder ertoe brengen de renovatie uit te voeren met behoud van de huurovereen-
komst.

Bij renovatie: eruit
Als de verhuurder toch kiest voor beëindiging, zal hij de noodzaak daarvan moeten aantonen. Daarbij moeten we ons realiseren dat de verhuurder aan de tekentafel staat. Hij beslist over de verbouwing, hoe lang deze duurt en hoelang er geen gebruik van het gehuurde kan worden gemaakt. Dit zijn beslissingen die aan de eigenaar toekomen en zelden door een rechter getoetst worden.

Gelukkig is niet iedere verbouwing automatisch een renovatie die tot het einde van het huurcontract leidt. Herstel van gebreken, zoals lekkage van het dak of funderingsherstel, is geen renovatie. Pas als sprake is van een vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging is er sprake van renovatie. Dat geldt ook voor sloop met vervangende nieuwbouw. Bij een renovatie mag de verhuurder zelf beslissen of hij de huurovereenkomst met de huurder voortzet.

Andere plek in het pand
Beëindiging van het huurcontract kan alleen als de renovatie niet kan worden uitgevoerd als de huurovereenkomst doorloopt. Een belangrijke indicatie dat beëindiging van het huurcontract nodig is, is een verandering van de plaats en de functie van het gehuurde. Bij een plaatswijziging kun je denken aan verplaatsing naar een plek ergens anders in het gebouw. Of dat het gehuurde deel kleiner of groter wordt.

In 2013 vond een kantonrechter in Rotterdam een uitbreiding van minder dan 15 procent geen plaatswijziging. Het ging hier om een bescheiden uitbouw. Aan de andere kant oordeelde de Hoge Raad in 2014 dat een verkleining van 700 naar 600 vierkante meter (15%) wel tot een plaatswijziging leidt.

Hoe groter, hoe gevaarlijker
Als de verbouwing een groot project is dat verder gaat dan alleen de horeca-exploitatie, zijn de risico’s voor de huurder groter. Bij een verbouwing van een heel winkelcentrum, waarin toevallig ook een brasserie zit, neemt de rechter sneller aan dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden dan wanneer de brasserie in een boerderij zit en die boerderij wordt door de verhuurder verbouwd.

In sommige gevallen heeft de gemeente belang bij de herontwikkeling van een gebied, zoals bijvoorbeeld bij Hoog Catharijne in Utrecht. Ook de belangen van NS spelen in die kwestie een rol, omdat het stationsgebied betreft. Hoe meer partijen betrokken zijn bij de herontwikkeling, hoe eerder er wordt aangenomen dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden. Zo voorkomt de rechter dat een enkele huurder een groot project met verschillende belangen kan tegenhouden.

Logische beëindiging
Hoe groter de renovatie en hoe langer die duurt, hoe lastiger het wordt om vol te houden dat de huurovereenkomst tijdens die bouwwerkzaamheden gehandhaafd kan blijven. De verhuurder moet er namelijk voor instaan dat de huurder ook echt gebruik kan maken van het pand. Misschien dat de overlast voor de huurder zelf nog wel meevalt, maar dan kan kan het nog zijn dat klanten maandenlang niet bij hem komen vanwege de andere renovatiewerkzaamheden.

Met andere woorden: als een renovatie vele maanden in beslag neemt en de huurder kan geen gebruikmaken van zijn exploitatie, dan kan de huurovereenkomst niet in stand blijven, omdat de verhuurder niet kan voldoen aan de basale verplichting tot het verschaffen van huurgenot. Welke clausules kan de huurder laten opnemen in het huurcontract?

Als een huurder zeker wil zijn van een langere duur, kan er worden afgeweken van een standaard duur van 5 + 5 jaar en deze hoger dan 5 te maken. De grondslag om wegens dringend eigen gebruik/renovatie op te zeggen, kan in de huurovereenkomst ook uitgesloten worden. Dit laatste gebeurt in de praktijk niet vaak, omdat een verhuurder hiermee niet zal instemmen. Verder zou er gedacht kunnen worden aan een bepaling dat verhuurder verplicht is een alternatieve ruimte aan te bieden als hij de huurovereenkomst wegens renovatie opzegt. In de praktijk zal dit vermoedelijk tegen hetzelfde bezwaar aanlopen, maar niet geschoten is altijd mis.

Rechten huurder
Heb ik terugkeerrecht, zoals bij woningbouwrenovaties?
Nee, niet ingeval de verhuurder de renovatie alleen maar kan uitvoeren als de huurovereenkomst is geëindigd. Als de verhuurder er echter voor kiest om renovatie mét behoud van de huurovereenkomst uit te voeren, dan is de verhuurder verplicht een redelijk voorstel te doen.

Heeft de verhuurder een inspanningsverplichting om een andere locatie te zoeken?
Nee, niet als de verhuurder de renovatie alleen maar kan uitvoeren als de huurovereenkomst is geëindigd. Als de verhuurder er echter voor kiest om
renovatie mét behoud van de huurovereenkomst uit te voeren, is de verhuurder verplicht een redelijk voorstel te doen.

Heb ik recht op schadeloosstelling voor omzetderving door gedwongen vertrek?
Als de rechter oordeelt dat de huurovereenkomst opgezegd kan worden, kun je een schadevergoeding indienen. Maar dan moet het wel zo zijn dat de verhuurder na de renovatie een soortgelijk bedrijf exploiteert, waarbij de goodwill aan jou als de voormalige huurder kan worden toegekend. Goodwill voortvloeiend uit de aard en ligging van het gehuurde, hoort toe aan de verhuurder en kan niet gecompenseerd worden. Zo’n vordering moet binnen een jaar na beëindiging worden ingesteld. Het is een lastig traject en levert zelden iets op.

Heb ik recht op schadeloosstelling voor sluiting tijdens renovatie?
Nee, je kunt wel een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten vorderen. Die is zelden kostendekkend. Dus moet ik gewoon mijn biezen pakken en niet zeuren? Dat ligt iets genuanceerder. Verder moet er niet aan voorbij worden gegaan dat een rechter zich in een procedure, die een klein jaar duurt, een oordeel vormt of de door verhuurder aangevoerde grondslag voor beëindiging wel terecht is. Ondertussen loopt de huurovereenkomst gewoon door.