artikel

De Wet: Gebreken aan huurpand. Wat te doen?

Horeca

Als huurder van een pand loop je soms tegen problemen aan bij de exploitatie van je bedrijf. Het bestemmingsplan laat je geplande activiteit niet toe, het pand lekt of vertoont gebreken. Wat kun je als huurder daartegen doen?

De Wet: Gebreken aan huurpand. Wat te doen?

Wanneer je als ondernemer een pand of ruimte huurt om daarin een restaurant of café te exploiteren, huur je zogenaamde 290-bedrijfsruimte. Op de huur van dit type bedrijfsruimte zijn een aantal specifieke wettelijke bepalingen van toepassing. Deze staan in artikel 290 e.v. van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (vandaar ook de benaming). Die bepalingen zijn bedoeld om je als huurder de gelegenheid te geven je investeringen terug te verdienen door je te ‘beschermen’ tegen willekeurige opzeggingen door de verhuurder.Ten aanzien van gebreken aan het gehuurde gelden voor 290-bedrijfsruimte de algemene (huur)bepalingen.

Wanneer is sprake van ‘gebrek’

Wanneer er zich een probleem voordoet aan het pand, zal de eerste vraag zijn: is dit een gebrek? Daarbij speelt een rol wat je van het pand mag verwachten. Een verhuurder is verplicht om ervoor te zorgen dat de gehuurde ruimte alle eigenschappen heeft die je mocht verwachten met het oog op het gebruik van de ruimte. Voldoet het pand daar niet aan, dan is er sprake van een gebrek.
Het is daarom belangrijk dat je aan de verhuurder kenbaar maakt met welk doel je de ruimte huurt. Dat kan in (schriftelijke) correspondentie vóór het sluiten van de huurovereenkomst, maar bij voorkeur wordt dit ook in de huurovereenkomst opgenomen. Op die manier is duidelijk waarvoor het gehuurde geschikt moet zijn en worden de verplichtingen van de verhuurder als het ware ingekleurd. Uiteraard moet je als huurder zelf goed blijven opletten of het pand geschikt is voor je plannen. Je kunt niet volstaan met het noemen van je plannen en verwachtingen en vervolgens achterover leunen.
Wat je als (aspirant-)huurder beslist ook moet doen, is het (concept)huurcontract goed doorlezen op – onder meer – bepalingen over gebreken. Veel (professionele) verhuurders kennen eigen huurcontracten of gebruiken het standaard ROZ-contract voor 290-bedrijfsruimte. Vaak wordt in die contracten geprobeerd om zoveel mogelijk beperkingen aan te brengen op de uitleg van de term ‘gebrek’. Met als doel te voorkomen dat je als huurder de verhuurder kunt aanspreken op het verhelpen van een probleem én om dit verhelpen je eigen verantwoordelijkheid te laten zijn.

Gevolgschade

Berucht zijn ook bepalingen die gaan over ‘gevolgschade’ of ‘schadevergoeding’. Gebreken aan het pand kunnen immers gevolgen hebben voor je bedrijfsvoering en inkomsten. Uitsluitend ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had moeten kennen, kan niet van de wettelijke verplichting tot schadevergoeding worden afgeweken. In alle andere gevallen kan dit dus wél. Veel verhuurders zullen in het huurcontract voor die gevallen hun aansprakelijkheid willen uitsluiten. Mochten er problemen aan het pand ontstaan, dan bepaalt de inhoud van die contractuele bepalingen dus voor een groot deel de inhoud van jouw portemonnee. Lees ze daarom vooraf goed door.

Dossiervorming

Met betrekking tot eventuele problemen aan het pand geldt dat je als huurder tot op zekere hoogte zelfredzaam moet zijn. Uit de wet volgt dat je kleine herstellingen, zoals een lekkende kraan, zelf dient te verhelpen. Mocht je geconfronteerd worden met een ‘serieus’ gebrek aan het gehuurde pand, dan is de eerste stap die je moet zetten het melden van het gebrek aan de verhuurder. Bij voorkeur (óók) schriftelijk voor je eigen dossiervorming en bewijsvoering. In die melding stel je de verhuurder een redelijke termijn om het gebrek te verhelpen. Wat een redelijke termijn is, zal per geval verschillen en afhangen van de aard en ernst van het gebrek en de gevolgen ervan.

Tot slot stel je in je melding dat je huurgenot wordt verminderd door het gebrek, dat je er schade door lijdt en aanspraak maakt op vergoeding daarvan. De verhuurder zal dit gebrek vervolgens moeten verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden. Het is verstandig om als huurder actief betrokken te blijven bij de oplossing van het probleem. Mochten er zich discussies met de verhuurder voordoen, schakel dan tijdig externe expertise in en leg alles ook zoveel mogelijk schriftelijk vast voor je eigen dossier-
vorming.

Indien de verhuurder niet binnen de door jou gestelde termijn het gebrek heeft verholpen, kun je dit zelf (laten) verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen. Bijvoorbeeld door verrekening van die kosten met de huur. Kondig de inschakeling van een derde en de verrekening van de kosten wel altijd vooraf schriftelijk aan. Wanneer je door het gebrek gehinderd wordt in je huurgenot, kun je een evenredige vermindering van de huurprijs verlangen. Tot slot is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden als het gebrek het huurgenot helemaal onmogelijk maakt.

Afronding

Niemand heeft graag problemen op de zaak. Maar doen ze zich voor dan is het prettig als deze zo snel mogelijk worden opgelost en met zo min mogelijk discussie. Let al vóór het sluiten van het huurcontract op wat er in de conceptovereenkomst is opgeschreven. Moet u als huurder iets onderzoeken (bestemming, maximale belasting vloeren e.d.)? Heeft de verhuurder aangegeven ‘dat hij iets niet weet’, heeft de verhuurder zijn aansprakelijkheid voor gebreken en schade als gevolg daarvan uitgesloten? Probeer die bepalingen zoveel mogelijk te schrappen of te nuanceren. Als huurder ben je niet altijd in de positie om harde eisen te stellen ten opzichte van de verhuurder. Beraad je dan op de vraag of je wel met deze partij en op basis van dit contract met hem in zee moet willen gaan.
In ieder geval geldt: sluit een goede verzekering af en vergeet daarbij ook de rechtsbijstand niet. De gang naar de rechter is kostbaar.
Daarnaast adviseer ik huurders om te zorgen voor een goede schriftelijke dossiervorming: wat is wanneer met de verhuurder besproken? Wat is afgesproken of toegezegd? Zorg er bij problemen aan het pand voor dat je deze schriftelijk aan de verhuurder meldt, dat je aanspraak maakt op het herstel daarvan binnen een bepaalde termijn en vergeet ook niet om te melden dat (en welke) schade je hebt en dat deze vergoed moet worden. Daarmee voldoe je aan je wettelijke verplichtingen om aanspraak te kunnen maken op het zelf (laten) verrichten van de herstelwerkzaamheden onder verrekening van de kosten daarvan met de huur, huurprijsvermindering en schadevergoeding.
Lees uiteraard goed door wat het huurcontract op die onderdelen bepaalt en volg aanwijzingen ook op, bijvoorbeeld melding doen per mail.

Stappenplan bij gebreken huurpand

De eerste stap is het melden van het gebrek aan de verhuurder. Bij voorkeur (óók) schriftelijk voor je eigen dossiervorming en bewijsvoering. In die melding stel je de verhuurder een redelijke termijn om het gebrek te verhelpen.

Je stelt in je melding dat je huurgenot wordt verminderd door het gebrek, dat je er schade door lijdt en aanspraak maakt op vergoeding daarvan.

Indien de verhuurder niet binnen de door jou gestelde termijn het gebrek heeft verholpen, kun je dit zelf (laten) verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen, bijvoorbeeld door verrekening van die kosten met je huur.

Wanneer je door het gebrek gehinderd wordt in je huurgenot, kun je een even-
redige vermindering van de huurprijs verlangen.

Tot slot is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden indien het gebrek het huurgenot geheel onmogelijk maakt.