Gemiddelde, hoogste en laagste huur
Gemiddeld huur: €73.000
Gemiddelde omzet: €1.011.000
Gemiddelde huurpercentage: 7,2%
Hoogste huurprijs: €176.000
Laagste huurprijs: €28.400
Hoogste huurpercentage: 11,9%
Laagste huurpercentage: 3,2%
Als je verhuurders, makelaars en tussenhuurders als brouwers moet geloven, is een huur van 10 procent gezond. Met andere woorden: tegenover een huur van €100.000 per jaar, moet een omzet staan van €1 miljoen.
Een nog lagere huur van 7 procent is volgens deze makelaars en verhuurders niet zo reëel. Om uit te zoeken of dat klopt, legde Misset Horeca in samenwerking met Bureau Lenting en Partners de huurbedragen van vijftig cafés en restaurants naast elkaar. De gemiddelde huurprijs van de bedrijven uit onze benchmark is €73.000. De gemiddelde omzet ligt op iets meeer dan €1 miljoen. Daaruit blijkt dat de gemiddelde huur die onze benchmarkbedrijven betalen, ligt op 7,22 procent.
Het kan dus gewoon, die 7 procent. In onze lijst betalen maar drie bedrijven een huur boven de 10 procent. Daarbij moeten we wel de kanttekening maken dat de bedrijven uit het bestand van Lenting stuk voor stuk al heel wat jaartjes bestaan. En bovendien tot de betere bedrijven horen. Voor een starter zal het een stuk lastiger zijn, zo’n laag huurpercentage.
Onderhandelen
Ton Lenting adviseert startende ondernemers om niet zomaar akkoord te gaan met een huurprijs. ‘Veel mensen trappen in die vraagprijs. Niet doen. Het is geen vaststaand gegeven. Over de huurprijs die een verhuurder vraagt, is te onderhandelen.’
Tevens waarschuwt hij kopers van de exploitatie om helder te hebben waarvoor ze betalen. Een overnamesom van een bestaand horecapand op een mooie plek zal beduidend hoger liggen dan van een niet-horecapand waar (al) wel een horecabestemming op ligt. Lenting: ‘De meerwaarde van de locatie en de al aanwezige horecabestemming op een niet-horecapand hoor je niet terug te vinden in de overnamesom/goodwill/sleutelgeld. Die meerwaarde hoort in de huursom
versleuteld te zijn.’
Dik 2 ton
Overigens zit niet elk bedrijf in onze benchmark rond die 7 procent. Het bedrijf met de hoogste huur, betaalt dik €175.000 per jaar, dat is een huurpercentage van 8,8 procent op een gerealiseerde omzet van €2 miljoen. De hoogste huur in percentage is 11,9 procent. Het laagste huurpercentage in onze lijst is 3,2 procent. Dat bedrijf betaalt €51.000 huur voor een pand waarin het een omzet van €1,6 miljoen realiseert.
Leuk (winkel) pand huren?
Met de wetenschap van hierboven kijken we anders naar dat prachtige voormalige winkelpandje aan de gracht dat wordt aangeboden voor een huur van €150.000. Volgens het rekensommetje van de makelaar moet een horecabedrijf daar het tienvoudige omzetten voor een goede boterham, dus €1,5 miljoen.
In ons ideaalplaatje mag de huur maar 7 procent zijn. Het grachtenpandje uit ons voorbeeld moet ruim €2 miljoen omzetten. Maar kan dat wel. Om daarop een antwoord te krijgen, moet je weten hoe groot de nettoverkoopoppervlakte is. In de praktijk is de nettoverkoopoppervlakte vaak maar de helft van de bruto-oppervlakte waarmee de verhuurder schermt. zeker als het om een voormalig winkelpand gaat. Afgetrokken moeten worden de ruimtes voor opslag, gescheiden toiletten, kleedruimte voor het personeel, personeelstoilet, kantoorruimte en de keuken.
Hoe staat het met de andere voorzieningen zoals water, vetvangput, minimale plafondhoogte, isolatiewaarde in verband met geluidsoverlast? Als je iets voor zo'n hoog bedrag huurt, mag je eisen dat het horecaklaar wordt opgeleverd.
Ga vervolgens met de overgebleven meters aan het rekenen. Is de omzet van €2 miljoen wel haalbaar? Wat realiseren vergelijkbare bedrijven in de buurt?
Als de huur aan de hoge kant is, doe dan aanpassingen aan je interieur, bijvoorbeeld met kleinere tafels. Grotere bouwkundige aanpassingen kunnen interessant zijn als ze tot een hogere omzet leiden. Zorg dan wel voor een langlopend huurcontract van minimaal 10 jaar.
