artikel

Charlie MacGregor: vastgoedman zonder hotelplan

Hotel

Ineens was daar een paar jaar terug een nieuw concept, The Student Hotel, waarin studentenhuisvesting en hotel werden geïntegreerd. Recent opende het vlaggenschip met 571 kamers in Amsterdam. Geestelijk vader is de van oorsprong Schotse Charlie MacGregor. ‘Het was helemaal nooit de bedoeling een hotel te beginnen.’

Charlie MacGregor: vastgoedman zonder hotelplan
AMSTERDAM – Charlie Macgregor, eigenaar en bedenker van The Student Hotel . DIEDERIK VAN DER LAAN

Charlie MacGregor (40) woont al twaalf jaar in Nederland en spreekt een aardig woordje Nederlands. Toch verkiest hij Engels, al klinken daar paradoxaal genoeg de technische bedrijfstermen als ‘rendabel bedrijfsplan’ in het Nederlands door. Pas hier werd de Schot ondernemer, pas hier leerde hij de taal van het zakendoen. ‘Toen ik naar Nederland kwam, had ik niet de intentie een hotelketen te beginnen. Ik wilde studentenaccomodaties gaan exploiteren, dat is mijn achtergrond. Dat kan ik, dat weet ik.’

Je begon in 2008 in Luik met studenten huisvesten. Hoe was de overstap naar Nederland?
‘Ik schrok van het systeem. Ik wist van het bestaan van het puntensysteem voor het bepalen van de huurprijs, maar ik onderschatte dat die regels zo strikt zouden zijn. Je mag geen kleine kamers verhuren voor een prijs die een rendabel bedrijfsplan rechtvaardigt. Woningcorporaties maken 20 procent verlies op studentenkamers. Absurd. Ik kom uit een land waar studentenhuisvesting big business is, waar goed wordt betaald voor een goede kamer. Die goede kamers zijn voor universiteiten noodzakelijk om goed onderwijs te bieden, of althans om goede studenten aan te trekken. Je kunt niet onderwijs van wereldklasse willen bieden en studenten onderbrengen in krotten. Daar zag ik een enorm gat in de markt. We hebben investeerders overtuigd vastgoed te kopen, ik zag een manier om dat te exploiteren.’

Hoe kwam het hotelidee erbij?
‘Dat was oorspronkelijk helemaal niet de bedoeling, maar ontstond met de ervaring in Luik. Studenten checken in, krijgen een sleutel en gaan naar boven naar hun volledig ingerichte kamer. Iemand zei tegen me: dat klinkt verdacht veel als een hotel. Ik dacht meteen: wat zijn de regels voor een hotel? Je kunt de kamers zo groot maken als je wilt, mag vervolgens ook de prijs ervoor vragen die je wilt en jíj bepaalt wanneer die student er weer uit moet. Als hotel ben je niet gebonden aan het puntensysteem voor studentenkamers.’

Dat was jouw ei van Columbus?
‘Ik dacht: Ha, we kunnen dus het product bieden waarvan we weten dat gasten – studenten – het willen, het rendabel maken en ook nog aan alle regels voldoen, fantastisch. Ik dacht er meteen achteraan: dan wil ik ook de ouders een kamer kunnen bieden. En als ik het aandurf de ouders hier te hebben, moeten de kamers goed zijn. Anders zou ik ze nooit hier willen hebben. Van de ouders was het maar een kleine stap om de accommodatie ook geschikt te maken voor toeristen. Er zijn niet genoeg ouders om alle kamers te vullen. Als we onszelf Student Hotel noemen, moeten we de naam ook waarmaken, en niet een trucje uithalen of het systeem omzeilen. De enige manier om dat oprecht te doen, is door ook een echt hotel te zijn. Niet alleen die regels gebruiken om onder de regels voor studentenhuisvesting uit te komen. Zo is The Student Hotel geboren. Het is dus niet het resultaat van een superslim strategisch plan, maar voor ons de enige manier waarop we het konden laten werken.’

Gaat het goed samen, studentenflat en hotel?
‘Studenten, ouders en professoren vormen de primaire doelgroep, maar iedereen is welkom. Tijdens het academisch jaar is 80 procent van de gasten student, 10 procent shortstay en 10 procent toerist. In de zomer is dat logischerwijs omgekeerd.’

Waar bestaat die 10 procent toeristen uit?
‘We zijn oprecht verbaasd hoe populair we zijn voor ‘normale’ hotelgasten. Niet alleen voor jonge backpackers, juist ook voor mensen boven de 50. Ze komen voor de ontspannen sfeer. Studenten die zitten te studeren in de lobby zijn vaak superrelaxed. Ze zitten er toch de hele dag, met hun boeken en hun laptop. Ze hoeven nergens heen. Onbewust voelen andere gasten zich daardoor op hun gemak. Deze sfeer kun je niet kunstmatig creëren. We hebben bijvoorbeeld een vaste gast die beroemd is binnen het bedrijf. Deze dame van 55 reist over de wereld en verblijft in vijfsterrenhotels, maar als ze in Nederland is, kiest ze altijd voor The Student Hotel, omdat wij haar leeftijd teniet doen. Ze voelt zich jong en op haar gemak tussen de studenten.’

Hoe mengen de stromen hoger in het hotel?
‘We brengen studenten en toeristen in gescheiden clusters onder, vooral vanwege de gedeelde keuken. Voor studenten is het echt hun huis, waar ze hun spullen in de keuken kunnen laten liggen. Als daar gasten voor één nacht tussenkomen, kan het gebeuren dat iemand de melk van een ander pakt, om het zo te zeggen.’

Zijn de kamers identiek voor studenten en toeristen?
‘In essentie wel, al richten we in het nieuwste hotel aan de Wibautstraat de toeristenkamers wel meer in, met boeken en planten. Een student die hier voor een semester of twee boekt, komt in een gemeubileerde kamer zonder verdere aankleding, die heeft tijd om het zelf gezelliger te maken. Als hotelgast voelt dat wel erg leeg aan, dus experimenteren we met meer boutique-achtige kamers.’

Nu is The Student Hotel in zes steden aanwezig: Luik, Parijs, Barcelona en in Nederland met twee hotels in Amsterdam, in Den Haag en de eerste opende in 2012 in Rotterdam. In Eindhoven en Groningen wordt gebouwd.

Wat volgt?
‘Maastricht is rond, daar is alles getekend om in de oude Sphinx-fabriek een hotel te bouwen, dat moet volgend jaar open. Ook in Delft en Utrecht werken we aan locaties. Maar de grootste motor achter de groei zit in de rest van Europa. We hebben vastgoed gekocht in Florence, contracten getekend in Berlijn en Porto en willen uitbreiden in Spanje en Italië. Het doel is om in 2020 zo’n dertig hotels open te hebben in Europa. Daarom zijn investeringspartners als pensioenfonds ABP belangrijk. Vastgoeddochter APG nam eind 2015 voor €100 miljoen een belang van 30 procent in The Student Hotel. Eerder investeerde de Perella Weinberg Stichting ook al €150 miljoen.’

In Amsterdam bestaat Casa400 al jaren, die doen iets wat erg lijkt op wat jij doet. Of zie je dat anders?
‘Ik zie dat anders. Zij werken volgens mij wel onder het puntensysteem, studenten kunnen er ook langer blijven wonen. En ze scheiden de stromen ook nadrukkelijk: er zijn twee ingangen, voor studenten en voor het hotel. Wij zijn in principe een hotel, geen permanente huisvesting. Sterker, wij hebben het verblijf gemaximeerd tot twaalf maanden. De meeste langblijvers huren een kamer voor tien maanden, een studiejaar. Ik heb uiteraard gekeken bij Hans Vugts voor we begonnen, maar het is lastig vergelijken. De prijzen voor de studenten zijn anders opgebouwd, dus niet vergelijkbaar. Maar we hebben zeker van hen geleerd. De sfeer op hun begane grond is heel fijn en het vernieuwde f&b-concept is heel goed.’

Hoe richt jij f&b in?
‘In Rotterdam begonnen we met uitbestede f&b. We wisten toen nog nauwelijks hoe we een hotel moesten runnen, laat staan ook een restaurant erbij. Daarvoor gingen we liever in zee met mensen die daar wel verstand van hebben. Intussen hebben we graag ook de controle over de f&b. Het doel is hier om als brug te fungeren tussen de wereld buiten het hotel en die erbinnen. We hebben parkeerruimte, we bieden een goed ontbijt. Dus hopelijk wordt The Student Hotel interessant voor zakelijke gasten. We verwachten niet dat studenten hier elke dag eten, maar ze krijgen wel 20 procent korting. Het wordt sowieso vriendelijk geprijsd, met eenvoudige, maar goede mediterrane gerechten.’

Je achtergrond ligt in studentenhuisvesting en vastgoed, maar je hebt nu ook hotels. Ben je intussen meer hotelier of nog steeds vooral huisbaas?
‘Ik denk uitbater, waarbij beide beroepen worden gecombineerd. Ik vind vastgoed interessant, maar in Luik werd ik wel echt geraakt door hoe ouders reageerden en ons hun kinderen toevertrouwden. Ik ben ook niet echt van het bouwen, voor mij begint het pas als ik de sleutel krijg. De buzz en sfeer die studenten met zich meebrengen op de check-indag is echt besmettelijk en enorm spontaan. Ik houd van de impact die je hebt op iemands leven. Onze gasten zijn jong, soms pas 17, en verlaten voor het eerst hun ouderlijk huis. De vrijheid, het ontdekken, het smeden van vriendschappen voor het leven, de onwetendheid van hoe ‘het echte leven’ werkt. De jongeren komen met hoge verwachtingen naar het eerste jaar van hun studie en het leven wat daarbij hoort. Het is mooi om daaraan te kunnen bijdragen. Wij proberen ons aandeel in die verwachting te overtreffen.’

Gemiddeld kost het bouwen van een The Student Hotel rond de €60.000 tot €70.000 in totaal per kamer, dus inclusief aankoop en verbouwing en inclusief kosten voor gemeenschappelijke ruimten. Met deze rekensom komt de vestiging Wibautstraat, dat met 573 kamers tot de grootste hotels van de stad behoort – al is daar maar zo’n 10 procent van voor toeristen – op een investering van €35 tot €40 miljoen. ‘We merken dat het duurder en duurder wordt. Ik leerde in de vastgoedwereld en de studentenhuisvesting: de beste tijd om te kopen en uit te breiden is in een recessie. Grondprijzen en vastgoedprijzen dalen, en de vraag naar studentenwoningen neemt toe: als er minder banen zijn, willen meer mensen studeren of ze blijven langer studeren om hun kansen te vergroten.’

Charlies vader bouwde in 1982 de eerste studentenflat van Edinburgh. Daarmee legde hij het fundament voor het succes van zijn zoon. Senior is met pensioen, maar was wel betrokken bij de eerste opzet van The Student Hotel. ‘Ik zie parallellen. Toen hij begon, geloofde niemand dat iemand die kamers wilde huren. Men dacht dat het maar iets tijdelijks zou zijn. Zulke commentaren kreeg ik in het begin ook. Niemand dacht dat Nederlandse studenten hier kamers zouden huren. Intussen worden we erkend als de eerste van een nieuwe generatie studentenaccommodaties. Men ziet nu dat het goed is zoveel gemeenschappelijke ruimte voor studenten te creëren, in plaats van zoveel mogelijk kamers in een gebouw te proppen tegen 20 procent verlies.’

Ga je ooit een ‘gewoon’ hotel openen?
‘Oh god nee. Dan hebben we ook wel de slechtst denkbare naam gekozen. Wij zijn er voor studenten. Dat zijn onze meest gewaardeerde gasten. Het is best een lastig model, maar ik hoop uiteindelijk dat er hotels zijn die ook studenten gaan onderbrengen. En wij zijn open, iedereen die advies wil, is welkom. Ik heb mezelf beloofd geen old boys network te worden en nieuwelingen niet te weren.’

Is er ruimte voor meer The Student Hotels in Amsterdam?
‘Zeg nooit nooit. Noord past bij ons, we hebben geboden op de Shelltoren, maar werden derde. Toen kwam Wibautstraat en hebben we ons hierop gefocust. Maar de markt groeit hier nog steeds. En blijft dat nog wel even doen.’

CV Charlie MacGregor

Leeftijd
40 jaar

Loopbaan
MacGregor is geboren in Schotland en leerde het vak van vastgoedman en de voordelen van studentenhuisvesting bij zijn vader, die in de Schotse stad Edinburgh pionierde met studentenflats.

Op zijn 34e werd hij managing director van Peaston & Co, het vastgoedbedrijf van zijn vader.

In 2004 maakt hij de overstap naar het vasteland, en start in 2007 bedrijf City Living voor het beheer en ontwikkelen van vastgoed en The Student Hotel voor de exploitaties. De eerste stad is in 2007 Luik, in België. Ook Nederland lonkt, maar door de regelgeving duurt het even voor hij hier voet aan grond krijgt. Gedurerende het proces ontdekt hij de voordelen van het combineren van studentenhuisvesting en hotelexploitatie.

In 2012 opent uiteindelijk het eerste Nederlandse The Student Hotel in Rotterdam, gevolgd door Amsterdam West in 2013, Den Haag in 2014 en nu Amsterdam City in 2016.

Nog zeker vijf Nederlandse hotels volgen: In Groningen en Eindhoven wordt nu gebouwd, in Maastricht zijn de contracten getekend. In Delft en Utrecht zoekt MacGregor naar geschikte locaties.