artikel

Hoe verlaag je je legesnota van de gemeente?

Horeca 1440

Ondernemers met bouwplannen krijgen te maken met bouwleges. De kosten daarvan zijn niet kinderachtig. Het gemiddelde tarief dat gemeenten in rekening brengen voor bouwleges is 3,2 procent van de bouwsom.

Hoe verlaag je je legesnota van de gemeente?

Elke ondernemer met bouwplannen krijgt te maken met bouwleges. Leges zijn vergoedingen die een burger aan de gemeente betaalt voor administratieve handelingen die de gemeente voor een dienst moet doen. De tarieven zijn per dienstverlening verschillend. Het aanvragen van een nieuw paspoort kost een paar tientjes. Maar bij een bouwproject liggen de kosten vele malen hoger. In 2017 bedroeg het gemiddelde legestarief dat een gemeente berekent voor een omgevingsvergunning – dat is de vergunning om te mogen bouwen – 3,2 procent van de bouwsom. Op een bouwproject van één miljoen is dat €32.000 aan legeskosten, een flink bedrag.

Bouwleges verschillen per gemeente

De hoogte van de leges verschilt per gemeente. Tot voor kort kende de gemeente Den Haag een maximum legestarief van
€2,5 miljoen. Weliswaar is dat dit jaar verlaagd naar 1 miljoen, maar het geeft aan dat het bij bouwleges om grote bedragen gaat. Die legesnota blijkt vaak ook nog eens stukken te hoog doordat gemeenten regelmatig fouten in hun berekening maken, waardoor de aanvrager te veel betaalt voor zijn vergunning.

Leestip: het wat en hoe van het bestemmingsplan

Geen leges dankzij foutje gemeente

Gemeenten moeten leges bekendmaken. Dat gaat nog wel eens mis. Het loont om te controleren of de verordening (met de tarieventabel) op de juiste wijze bekend is gemaakt. In veel legesverordeningen (en bijbehorende tarieventabel) wordt voor de bepaling van de bouwkosten verwezen naar de UAV 2012 of NEN-normen. De NEN-normen en de UAV 2012, als daarnaar wordt verwezen in de legesverordening of de tarieventabel, moeten in het gemeenteblad bekendgemaakt worden of ter inzage gelegd moeten worden. Veel gemeenten hebben dit niet gedaan. Sommige gemeenten geven toe dat ze dit niet goed hebben gedaan. De consequentie is dan dat de legesverordeningen onverbindend zijn en geen leges geheven kunnen worden. Het loont dus om de bekendmakingen van de legesverordening na te gaan, want in plaats van hoge leges betaal je als ondernemer dan misschien geen bouwleges.

Stijging leges onaanvaardbaar

Hoe houd je het prijskaartje van je bouwvergunning zo laag mogelijk?

1. Doe je huiswerk

De tarieven voor bouwleges verschillen per gemeente. Bij een bouwaanvraag moet je eerst de legesverordening plus de tarievenlijst van de gemeente erbij pakken en die goed lezen. Daarna kun je berekenen wat goedkoper is: één aanvraag voor meerdere gebouwen/onderdelen of meerdere losse aanvragen.

2. Laat vergunningvrije onderdelen buiten de aanvraag

Niet elk onderdeel van een bouw is vergunningplichtig. Dat geldt bijvoorbeeld voor de afbouw binnen. Stel, je bouwt een nieuwe club. Een groot gedeelte van de bouwkosten heeft betrekking op de afwerking binnen. De vormgeving, het afwerkingsniveau en de installaties voor geluid en licht leiden tot hoge bouwkosten die vaak in de aanneemsom zitten. Als deze afbouwkosten op basis van het bouwbesluit niet noodzakelijk zijn voor de beoogde functie van het gebouw, kun je ze uit de aanvraag laten. En daarom ook buiten de berekening van de bouwkosten voor de leges houden. Geef in de aanvraag altijd duidelijk aan welke onderdelen van de bouw vergunningvrij zijn en waar je dus geen vergunning voor aanvraagt.

Dat laatste is heel belangrijk. Want als je zelf de fout maakt door niet-vergunningplichtige onderdelen in de aanvraag mee te nemen, mag de gemeente daarover leges in rekening brengen. Met andere woorden: als jouw mooie aanbouw aan je restaurant niet vergunningplichtig is maar je zet het wel als zodaning in de bouwaanvraag, mag de gemeente bouwleges over die aanbouw berekenen. Neem je de aanbouw niet mee in de aanvraag of noteer je op de aanvraag ‘vergunningvrij, niet behorend tot de aanvraag’, dan tellen de kosten voor de aanbouw niet mee bij de bepaling van de bouwleges.

3. Kijk kritisch naar de nota

Het loont om de legesnota van de gemeente kritisch tegen het licht te houden. Een gemeente mag namelijk geen winst maken op de legestarieven. De tarieven moeten kostendekkend zijn. Met andere woorden: ze moeten in verhouding staan met de kosten die de gemeente maakt bij de uitvoering van deze diensten. Dat is een secuur klusje waar gemeenten nog wel eens mee de fout ingaan.
Wie de ramingen goed bestudeert en toetst aan de geldende regels – dat is werk voor een specialist -, merkt dat de tarieven vaak hoger zijn dan de kosten. De rechter heeft geoordeeld dat als het tarief de werkelijke kosten met meer dan 10 procent overstijgt, de gehele legesverordening onverbindend is.
Een voorbeeld daarvan is de legesverordening van de gemeente Wijchen van een paar jaar geleden. Op papier leken de baten de lasten niet te overstijgen. Maar de gemeente had verzuimd om grotere projecten goed te ramen. Daar zat flink wat ‘winst’ op. Dat vond ook het Hof Arnhem, die de legesverordening van Wijchen onverbindend verklaarde.
Voor zo’n gemeente is dat nogal pijnlijk omdat die helemaal geen bouwleges meer mag heffen zolang er geen nieuwe verordening is. Dat risico moet de gemeente ook meenemen bij de vraag of zij over een legesnota wil gaan procederen, dan wel bereid is water bij de wijn te doen. 

Dit artikel is tot stand gekomen door samenwerking met Poelmann van den Broek Advocaten.

Leestip: Planschade claimen: overheid keert liever niet uit

 

Reageer op dit artikel