artikel

Minder betalen aan verhuurder

Horeca

Mede door toedoen van de crisis zijn horecaondernemers extra kritisch als het gaat om de hoogte van de huur. Vaak kan wat aan de huurprijs worden gedaan. Verlagingen van 30 procent en meer zijn mogelijk. Maar wees voorzichtig, een verhoging behoort ook tot de mogelijkheden.

Minder betalen aan verhuurder
Minder betalen aan verhuurder

1 Rechter niet noodzakelijk

Een gang naar de rechter is niet altijd noodzakelijk om voor huurprijsverlaging in aanmerking te komen. G. Udvardi, eigenaar van cafetaria De Lekkerbek in Lelystad, kwam er achter dat hij substantieel te veel huur betaalde. Een huurprijsindicator op Huurprijsverlaging.nu zette hem op het spoor. Hij liet een taxatie uitvoeren en onderhandelde via een advocaat met de verhuurder. Voordat het tot een rechtszaak kwam, ging de verhuurder akkoord met een verlaging van 30 procent.

2 In overleg

Los van procedures en formaliteiten liggen er mogelijkheden om te komen tot een verlaging van de huurprijs. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de huurder het loodje dreigt te leggen omdat de huur te hoog is. De verhuurder zal wellicht instemmen met een verlaging, aangezien hij anders zijn huurder kwijtraakt. Een lagere huur is soms beter dan geen huur.

3 Pas op

Wie huurprijsverlaging via een procedure wil afdwingen, moet goed weten waaraan hij begint. Deze poging kan namelijk ook averechts werken en dus leiden tot een hogere huur. Mr. Raoul Meester, van Meester Advocaten: ‘Stel je op de hoogte van de huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving. De uitkomst van een procedure kan namelijk ook zijn dat de huurprijs wordt verhoogd. Dat kan gebeuren als je je huiswerk niet goed gedaan hebt en de verhuurder wel.’

4 verzoek rechtbank

Als de verhuurder niet genegen is om in onderling overleg de huurprijs aan te passen, kun je de rechtbank verzoeken tot het benoemen van een deskundige. Doe dat zo snel mogelijk. Ingangsdatum van de nieuw vastgestelde huurprijs is namelijk de datum van indiening van dat verzoek, aldus mr. Meester.

5 Blijf correct

Strijden voor huurverlaging is uit oogpunt van de huurder toe te juichen. Maar doe dat op een correcte manier. Het is belangrijk om de relatie met de verhuurder goed te houden, zegt mr. Meester. ‘De verhuurder kan de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden, in de regel na een periode van tien jaar, op grond van een belangenafweging.’

6 Vergelijken

Zowel huurder als verhuurder kan een aanpassing van de huurprijs via de rechter afdwingen als de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving. De aanpassing is mogelijk als aan twee voorwaarden is voldaan: A. Indien de ‘bepaalde tijd’ van de overeenkomst is verstreken. B. In alle andere gevallen, als ten minste vijf jaar is verstreken nadat de huur voor het laatst tussen partijen is vastgesteld of door de rechter is vastgesteld.

7 Onafhankelijke deskundige

De huurder die de huur verlaagd wil zien, zal goed onderzoek moeten doen naar de huurprijsontwikkeling in de afgelopen vijf jaar van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving. Doorgaans laat de huurder zo’n onderzoek door een makelaar uitvoeren. Als blijkt dat de kans op een verlaging groot is, kan het overleg met de verhuurder worden aangegaan. Als het overleg niet tot het gewenste resultaat leidt, wordt via de rechtbank gevraagd een onafhankelijke deskundige aan te wijzen, die de huurprijzen in de omgeving onderzoekt. Hij stelt daarover een rapport op, aldus mr. Meester. Beide partijen krijgen in dat onderzoek de mogelijkheid vergelijkingspanden aan te dragen en commentaar te leveren. De deskundige stelt vervolgens een definitief rapport op. Als één van de partijen zich hierin niet kan vinden, kan de rechter worden gevraagd om de huurprijs nader vast te stellen. In negen van de tien gevallen volgt de rechter echter het advies van de onafhankelijke deskundige.

8 Verlaging van €60.000

Onderstaand voorbeeld toont aan hoe een procedure die moet leiden tot huurverlaging in zijn werk kan gaan. In een middelgrote stad in Brabant betaalde een cliënt van mr. Meester een, naar zijn mening, te hoge huurprijs. Die bedroeg in 2012 meer dan €200.000 per jaar voor een pand van ruim 1000 vierkante meter. Het pand is gelegen aan een uitgaansplein in het centrum van de stad. Hij exploiteert een club in dat pand en is onderhuurder van een brouwerij die het op zijn beurt huurt van de pandeigenaar.
De eerste bepaalde huurperiode liep in 2011 af, waarna onderhandelingen over de hoogte van de huurprijs van start zijn gegaan. Die onderhandelingen verliepen niet soepel, waarna cliënt zich tot de rechtbank wendde met het verzoek tot het benoemen van een deskundige.
Na overleg met de onderhuurder en -verhuurder gaf de deskundige hen de gelegenheid om vergelijkingspanden aan te dragen. Normaal gesproken wil een deskundige om en nabij de vijf panden hebben om tot een goede huurwaardebepaling te komen. Die zijn door partijen aangedragen en na enkele weken kwam de deskundige met het conceptrapport, waaruit bleek dat de huurprijs met ruim €60.000 zou moeten worden verlaagd.
Vervolgens werden onderhuurder en -verhuurder in de gelegenheid gesteld om kritiek aan te dragen op het concept-
rapport. Die kritiek heeft de deskundige – deels – gemotiveerd naast zich neergelegd. Uiteindelijk presenteerde hij de definitieve rapportage, waarin hij wederom tot een huurprijsverlaging van ruim €60.000 is gekomen.
Dit rapport is echter geen bindend advies. Partijen kunnen weer in overleg treden en – als dit op niets uitloopt – alsnog een procedure tot huurprijsaanpassing bij de rechter beginnen. De rapportage van de deskundige speelt in die procedure echter wel een grote rol en als het een goed onderbouwd rapport is, zal de rechter de conclusies uit het rapport grotendeels volgen. Het betreft immers een deskundigenrapport.
In deze fase zit de horecaondernemer nu. De onderhandelingen met de brouwerij en verhuurder moeten nog beginnen.

 

Van €200.000 naar €140.000 per jaar

Uit het voorbeeld in het hoofdverhaal blijkt dat forse verlagingen van de huurprijs mogelijk zijn. Van €200.000 naar €140.000 huur per jaar – die kant lijkt het op te gaan – is een mooie meevaller voor de huurder. Verder is er over de omvang van huurprijsverlagingen niet veel algemeens te zeggen, geeft mr. Meester aan. ‘Huurprijsaanpassingen zijn per definitie erg casuïstisch. Zelfs na de periode van algehele conjuncturele achteruitgang zien wij in sommige gevallen de huurprijzen nog steeds stijgen. Een en ander kan verband houden met bijvoorbeeld een erg afwijkende aanvangshuurprijs. Bij de totstandkoming van een huurovereenkomst geldt volledige vrijheid ten aanzien van de hoogte van de huurprijs.’
Een gemiddelde over verlagingen is moeilijk te geven, maar het gaat soms om forse bedragen. ‘Wij kennen voorbeelden waarbij de huurprijs met meer dan 
30 procent is verlaagd.’