artikel

Hoe voorkom je ontbinding van de huurovereenkomst?

Horeca 1526

Ontbinding van de huurovereenkomst komt steeds meer voor. Zeker op A-locaties proberen verhuurders het vaker. Ook rechters ontbinden gemakkelijker dan vroeger. Wanneer loop je risico en hoe voorkom je ontbinding?

Hoe voorkom je ontbinding van de huurovereenkomst?

Ten onrechte denken ondernemers dat ontbinding van het huurcontract pas aan de orde is bij zeer ernstige tekortkomingen. Vroeger moest er sprake zijn van een huurbetalingsachterstand van meer dan drie maanden, wilde een rechter het huurcontract ontbinden. Tegenwoordig kan een huurachterstand van één maand al voldoende reden zijn. In kort geding wordt door rechters nog wel de regel aangehouden dat de huur als ontbonden mag worden beschouwd indien er sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden, vooruitlopend op de uitkomst in een bodemprocedure. Het is een misverstand dat de rechter in een bodemprocedure dezelfde maatstaf zal hanteren. Er zijn zelfs gevallen bekend waarin sprake was van minder dan een maand huurachterstand, maar wel structureel – net iets – te laat de huur werd betaald.

Realiseer je dat het te laat betalen van de huurpenningen grote gevolgen kan hebben, ook al is de betalingstermijn met maar een paar dagen overschreden. Een manier om achterstand te voorkomen, is bij aanvang van de huur een maand extra huurpenningen te voldoen. Mocht er een keer een te late storting volgen, dan brengt dat nog geen tekortkoming met zich mee in het kader van de huurrelatie.

Ontbinden is geen opzeggen

Ontbinding van de huurovereenkomst is wat anders dan opzegging. Een verhuurder kan het huurcontract opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Ontbinding gebeurt als de huurder tekortschiet in zijn verplichtingen tegenover de verhuurder. Net als bij een huuropzegging zal de rechter bij een ontbinding moeten beoordelen of dit aan de orde is. Maar in tegenstelling tot een opzegging – waarbij meestal een opzegtermijn gehanteerd wordt van één jaar – geldt dat een ontbinding direct ingaat. Een extra nadeel van een ontbinding is dat er geen enkele vergoeding aan de huurder wordt uitgekeerd en dat een ontbinding ‘uitvoerbaar bij voorraad’ wordt verklaard. Met andere woorden: lopende het hoger beroep kan er al gebruik worden gemaakt van deze uitspraak en loop je als ondernemer het risico te worden ontruimd.

Met name op de A-locaties onderzoeken verhuurders steeds vaker de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Ook spreken rechters de ontbinding gemakkelijker uit. Meester Advocaten schetst vijf verschillende risico’s.

1. Ondernemer verrekent huur met korting

Als je van een brouwerij huurt, bestaan er onderling verschillende betalingsverplichtingen. Denk aan huurpenningen, leveranties, emballagefacturen, uit te keren kortingen, enzovoort. Ondernemers willen de huur nog wel eens verrekenen met die kortingen. De algemene voorwaarden van brouwerijen sluiten dit meestal uit, maar in de praktijk is verrekening eerder regel dan uitzondering. Ondernemers vinden vaak dat verrekening mag.
Meerdere ondernemers zijn in het verleden ontruimd omdat ze dachten de huur te kunnen verrekenen met een betalingsverplichting van de brouwer. In dit geval moet de ondernemer beseffen dat de bewijslast bij hem rust of hij aan zijn huurbetalingsverplichting heeft voldaan.

Tip: Leg afspraken met brouwerij vast

Ontbindning van de huurovereenkomstLeg vast dat er met de brouwerij is afgesproken dat kortingen mogen worden verrekend met de huur. Dit is namelijk een afspraak die afwijkt van de algemene voorwaarden van brouwerijen. Leg ook de korting vast, inclusief de hoogte van het bedrag, en vraag de brouwerij om dit te bevestigen. Specificeer huurpenningen aan de brouwer als zodanig.
Als er met de brouwer een discussie ontstaat over de hoogte van de achterstallige leveranties en huurpenningen, probeer dan in een vroeg stadium overeenstemming te bereiken over de gedane betalingen. Als het tot een zitting komt, onderschat die niet! Zorg voor duidelijke bewijsstukken waaruit blijkt dat de door de brouwerij genoemde betalingsachterstand niet juist is. Zorg ervoor dat dat het geen zoekplaatje voor de rechter wordt.

2. Er is sprake van onderverhuur

In bijna alle huurovereenkomsten is een verbod tot onderverhuur opgenomen. Een huurovereenkomst kan vrij gemakkelijk worden ontbonden als er zonder toestemming van de verhuurder wordt onderverhuurd of de ruimte in gebruik wordt gegeven aan een andere partij. Dit kan ook van toepassing zijn in pachtrelaties en bij ingebruikname van de ruimte door bijvoorbeeld familieleden.

Zorg er altijd voor dat de feitelijke gebruiker/huurder dezelfde is als de partij die is ingeschreven in het Handelsregister én dezelfde is als de partij die in de huurovereenkomst als huurder wordt genoemd. Dat lijkt vanzelfsprekend, maar het komt vaak voor dat binnen een vof de vennoten wijzigen, een zakenpartner afscheid neemt of er een exploitant wordt toegevoegd.
Rechters gaan hier verschillend mee om. In het ene geval wordt ontbinding uitgesproken, maar er zijn ook gevallen bekend waarin de rechter niet ontbindt. Rechters zijn iets soepeler als het een wijziging van een rechtsvorm betreft met uiteindelijk dezelfde achterliggende partij. Ook lijken rechters wat minder snel te ontbinden als er een extra huurder wordt toegevoegd, waardoor de verhaalsmogelijkheden van de verhuurder toenemen.

Tip: Zorg voor soepele regeling

Zorg bij het opstellen van de verhuurovereenkomst voor een extra soepele regeling om de partij van de huurder te wijzigen, bijvoorbeeld de rechtsvorm. Neem een beding op waarin staat welke informatie in zo’n geval aan de verhuurder moet worden verstrekt en dat de verhuurder medewerking aan een dergelijk verzoek zal verlenen of niet op onredelijke gronden zal weigeren.

3. Toeristische verhuur van de bovenetage

Het huurcontract kan worden ontbonden als de verhuur van de bovenetage in strijd is met de (brand)veiligheid. Ook kan de toeristische verhuur in strijd zijn met de bestemming in het huurcontract. Recent werd de tijdelijke verhuur van een bovenetage boven een Amsterdams café door de kantonrechter als voldoende grond gezien om tot ontbinding over te gaan.

Tip: Lees de bepalingen

Lees de bepalingen in de huurovereenkomst over toeristische verhuur en vraag indien nodig toestemming van de verhuurder. Ga ook na of de verhuur wel aan de (brand)veiligheidseisen voldoet.

4. Handelen in strijd met de civiele bestemming

Een voorbeeld: in de huurovereenkomst is de civiele bestemming ’horecaexploitatie volgens formule Soup Kitchen’ genoemd. De ondernemer wijzigt de formule in een pizzeria. Ontbinding van de huurovereenkomst volgt. Zo week een horeca-exploitatie in de Rotterdamse markthal te veel af van de civiele bestemming, waarna de huurovereenkomst werd ontbonden. Deze ontbindingsgrond speelt extra als een verhuurder eigenaar is van een heel winkelcomplex en belang heeft bij diversiteit.

Tip: Probeer ruime formulering

Probeer de civiele bestemming in de huurovereenkomst zo ruim mogelijk geformuleerd te krijgen. Dit komt ook ten goede van de verkoopbaarheid van de exploitatie.

5. Franchiseverplichtingen worden niet nagekomen

In de horeca komt het vaak voor dat de huurovereenkomst is gekoppeld aan een andere overeenkomst, zoals een franchise-contract. De beëindiging van die overeenkomst is dan ook de reden voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Denk hierbij behalve aan franchiseovereenkomsten ook aan pachtovereenkomsten.
Als er een koppeling is tussen de beëindiging van de franchiseovereenkomst en ontbinding van de huurovereenkomst, en de franchisenemer komt de franchiseverplichtingen niet na, dan kan de huurovereenkomst worden ontbonden.

Tip: Probeer koppeling te laten vervallen

Als je als huurder niet wil dat bij een schending van de franchise- of pachtverplichtingen, de huurovereenkomst wordt ontbonden, kun je bij het opstellen van de overeenkomst proberen te bedingen dat de koppeling vervalt. De kans dat de verhuurder hier mee instemt, is niet groot. 

Reageer op dit artikel