artikel

‘Het landschap van serviced apartments professionaliseert’

Hotel 391

De Association of Serviced Apartment Providers (ASAP) verenigt de aanbieders van appartementen waar gasten voor korte of langere tijd kunnen verblijven. Ook heeft de vereniging internationaal een definitieset ontwikkeld voor de verschillende vormen van verblijf in appartementen. Peter Heule, voorzitter van de Nederlandse afdeling van ASAP, ASAPNL, legt uit.

‘Het landschap van serviced apartments professionaliseert’
Foto: Diederik van der Laan / Dutch Photo Agency

Peter Heule reageert hiermee op uitspraken die Suzanne de Zwaan deed in de vorige uitgave van Misset Hotel, van 11 mei. Zij riep ASAP op om met een heldere definitie voor serviced apartments te komen, zodat iedereen precies weet wat je bedoelt als er over long stay, short stay of extended stay wordt gesproken.

‘Stilletjes hádden we al gewerkt aan die definities, maar ze zijn nog niet breed bekend’, zegt Heule nu. Anderhalf jaar geleden heeft de sector van serviced apartments volgens hem een enorme professionaliseringsslag gemaakt. Tot die tijd was de branche zoekende, iedereen was aan het pionieren en gaf er zijn eigen naam aan. Eerder dit jaar becijferde Horwath HTL al dat serviced apartments het snelst groeiende segment binnen de hotellerie is.

Internationaal heeft ASAP een definitieset ontwikkeld, het is de ambitie deze als standaard te gaan laten gelden. Niet alleen binnen de sector zelf, maar ook juist naar buiten toe. Om eenduidigheid te creëren en ervoor te zorgen dat overheden, aanbieders en gebruikers over hetzelfde praten. ‘We zijn met een document bezig om de definities zoals die internationaal al gebruikt worden, uitgebreid op papier te zetten. Ik denk dat gemeenten hier blij mee zijn, we zien en merken dat ze vaak worstelen. We hopen dan natuurlijk dat onze definities de standaard worden en in toekomstige regels en wetten worden gebruikt.’

Definities

‘We hanteren drie hoofdcategorieën verblijfsaccommodaties: hotel, serviced apartments en vakantiewoningen/bed & breakfast. Daarbij gaan we voor de categorie hotel uit van verblijf onder de 7 dagen. Binnen serviced apartments zijn drie subcategorieën: corporate housing, extended stay en aparthotels. Corporate housing zien we als wonen en gaat uit van verblijf langer dan 27 dagen.
Extended stay zien we als hotel/wonen met restricties en gaat uit van verblijf langer dan 7 dagen. Aparthotels is logies van 1 dag tot 12 maanden.’

De uitdaging is volgens Heule dat in Nederland elke gemeente haar eigen definities hanteert. In Amsterdam bijvoorbeeld geldt voor hotels verblijf korter dan 7 dagen. Dan is er short stay voor verblijf van 7 dagen tot 6 maanden, onder extended stay wordt verstaan 1 tot 12 maanden en wonen is langer dan 6 maanden. Complicerende factor is dat de gemeente ten tijde van de crisis, tussen 2008 en 2010, zogenaamde ‘short stay-vergunningen’ heeft afgegeven. Dit gaf woningeigenaren het recht hun woning voor korte of langere tijd te verhuren. De wet op wonen die toenmalig minister Stef Blok later aannam, maakte het mogelijk dat een door beide partijen ondertekend document ook korter verblijf mogelijk maakt. Het maximum was gesteld op 2 jaar, maar omdat er in de wet geen minimumduur was gedefinieerd, is het feitelijk mogelijk op basis van deze wet elke woning voor één nacht te verhuren. ‘Misschien was Blok wel té visionair en vooruitstrevend.’

Meer over Extended stay hotels

Meer over Extended stay hotels

Amsterdam heeft zo’n 1200 vergunningen voor short stay afgegeven, allemaal voor 10 jaar. Die lopen de komende vijf jaar allemaal af. ‘Wettelijk gezien was de regeling bedoeld als woningonttrekkingsvergunning, niet als hotelvergunning. Maar er is door sommige aanbieders misbruik van gemaakt.’ Ook heeft Amsterdam speciale short stay-hotelvergunning met een beperking van verblijf van minimaal 7 dagen.

Peter Heule is, naast voorzitter van ASAPNL, managing director van Short Stay Group, die in 2014 het concept Yays ontwikkelde en daarnaast enkele honderden losse appartementen in Amsterdam, Parijs en Barcelona exploiteert. ‘Wij heetten al Short Stay Group vóór de gemeente Amsterdam het als juridische term ging gebruiken. Het lastige is nu dat short stay in de branche iets heel anders betekent dan de juridische definitie in Amsterdam. Daarom is het fijn dat deze term niet in het definitiepakket van ASAP zit.’

Elke gemeente anders

Wat het extra complex maakt is dat, omdat er geen heldere definitie was, niet elke gemeente hetzelfde verstaat onder short stay. Amsterdam hanteert dus officieel 7 dagen als minimum. In Utrecht geldt short stay al vanaf 1 dag, in het centrum van Den Haag mag het ook vanaf 1 dag. In Amsterdam geldt verblijf vanaf 3 maanden als wonen. Hierdoor geldt corporate housing, bijvoorbeeld voor expats, per definitie als wonen. En in Amsterdam woon je ergens als je op dat adres bent ingeschreven. Inschrijven kan in de praktijk altijd, ASAP kiest als ondergrens 27 dagen. Dat aantal is gekozen vanwege de kortste maand in het jaar. Als op een adres iemand is ingeschreven, wordt dat adres bij de woningvoorraad van de stad geteld.

‘Bij ASAP hebben we het uitgangspunt dat we bij onze leden in een pand maar één functie willen. We zien dat het mengen van serviced apartments en wonen tot botsende belangen en irritatie bij vooral de bewoners kan leiden. In de hospitality zie je veel combinatiefuncties, bijvoorbeeld een concept als Pestana Amsterdam Riverside, wat in één van de vier panden uitsluitend studio’s heeft. Ze hebben dat onder een andere naam in de markt hadden gezet, Pestana Amsterdam Riverhouse, om zo duidelijk te maken dat een hotelfunctie echt iets anders is dan een serviced apartmentfunctie.’

Belangenvereniging

ASAP is geen branchevereniging als KHN, maar noemt zich een belangenvereniging. Vier keer per jaar worden kennisbijeenkomsten met sprekers georganiseerd en de vereniging wil leden een kennisnetwerk bieden. ASAP is nu actief in 20 landen, waaronder ook de VS. Het doel is om een wereldwijd netwerk te worden. Leden betalen €200 tot €1200 per jaar, afhankelijk van het aantal appartementen.

De vereniging is opgericht in Engeland, Heule heeft 3 jaar geleden vanuit Short Stay Group het initiatief genomen om met de Nederlandse afdeling meer en beter met het wereldwijde platform samen te werken. Vanaf het moment dat Expedia in 2015 voor bijna 4 miljard dollar (€3,3 miljard) het platform Home Away kocht, met een miljoen accommodaties in 190 landen, ging het snel met het fenomeen serviced apartments. De sector groeide en professionaliseerde. ‘En ASAP ontwikkelt ook door. Doel is binnen twee jaar één internationale organisatie te hebben, met wel een landelijke raad van advies. Dan stop ik er mee, we willen in die raad onafhankelijke leden, dus geen aanbieders van serviced apartments.’

Keurmerk

ASAP heeft inmidels ook een keurmerk voor serviced apartments ontwikkeld, ISAAP (International Serviced Apartment Accreditation Process). Als de Nederlandse afdeling over twee jaar onder de paraplu van ASAP international valt, wil Heule dat 100 procent van de Nederlandse leden gecertificeerd is. Nu al hebben de vestigingen van Yays, Short Stay Group, Cityden en Corporate Housing Factory het keurmerk.

Reageer op dit artikel