artikel

How to build… a nhow Amsterdam RAI – bijzonder gebouw met de nodige uitdagingen

Hotel 1166

How to build… a nhow Amsterdam RAI – bijzonder gebouw met de nodige uitdagingen
Foto: Diederik van der Laan / Dutch Photo Agency

Het nieuwste paradepaardje van NH Hotel Group in Nederland, nhow Amsterdam RAI, opent begin 2020 zijn deuren. Misset Hotel volgt de bouw op de voet in een serie artikelen over vier belangrijke thema’s bij de realisatie van dit hotel: design, bouw, personeel en operatie. Zonder pand geen hotel. De bouw van dat pand is het onderwerp van de tweede aflevering van How to build… a nhow Amsterdam RAI.

‘De tunnel van de Noord/Zuidlijn ligt op minder dan een meter van de wand van de parkeergarage. Het slaan van de damwanden voor die garage heeft toch wel voor flink wat zweetdruppels gezorgd’, blikt ir. Gert-Wim Bos terug. Bos is directeur van projectontwikkelaar COD, initiatiefnemer en financier van nhow Amsterdam RAI. En die precaire operatie is slechts één van de uitdagingen die de bouw van het kenmerkende hotelpand met zich meebracht.

COD ontwikkelt wooncomplexen, kantoren en hotels, veelal in de regio Amsterdam. Eerder ontwikkelde het bedrijf onder meer de hotels van Generator Hostel aan het Oosterpark, Urban Hotel in Corendon Village bij Schiphol en Motel One, pal tegenover nhow Amsterdam RAI.

COD en Being Development

Speciaal voor dit project werkte COD samen met ontwikkelaar Being Development. Zij hebben ook veel ervaring in het ontwikkelen van hotels, zoals Yotel Amsterdam en Aloft Utrecht Leidsche Rijn. Being Development bracht op een aantal vlakken expertise in, had al contacten met NH Hotel Group en is verantwoordelijk voor bepaalde onderdelen van het project. COD verzorgde de voorfinanciering.

In juni 2014 schreven de RAI en de gemeente, die eigenaar is van de grond, een tender uit voor een beeldbepalend hotelpand op een wat verloren, driehoekig stukje grond, ingeklemd tussen de parkeergarages van de RAI, de Europaboulevard en de ring A10. Van de 11 ingediende plannen kozen zij voor het project van NH Hotel Group en COD/Being en werd COD de aankoop van de grond voor ruim €30 miljoen gegund.

nhow Amsterdam RAI

Beeld: COD

OMA, NH Hotel Group, Pleijsier Bouw

Nadat de tender was uitgeschreven en COD/Being bedacht dat ze dit project graag wilden realiseren, was voor hen al snel duidelijk dat OMA het ontwerp zou maken. ‘Dat is volgens ons de aangewezen partij om een blikvanger van dit kaliber te ontwerpen’, vindt Bos. ‘Het is een Nederlandse ontwerpbureau dat internationaal enorm veel expertise heeft.’

Cradle-to-cradle-balustrade en groen beton

Al in een heel vroeg stadium kreeg het pand een Breeam Excellent ontwerp­certificering, met de hoogste score ooit door een hotel in Nederland behaald. In het pand zitten een paar slimme circulaire of energiebesparende elementen.

• De glazen balustrades blijven eigendom van de fabrikant, Sparq. Als die balustrades ooit worden weggehaald, kan Sparq het materiaal opnieuw gebruiken. De fabrikant geeft voor de balustrades een cradle-to-cradle-certificaat uit.

• De gevel op het zuiden is meer gesloten dan die op het noorden, om de temperatuur in het pand beter te reguleren.

• In de constructie zitten gaten die speciaal zijn aangebracht zodat vleermuizen er kunnen verblijven.

• Al het gebruikte beton is ‘groen’ beton, het bestaat zoveel mogelijk uit hergebruikt beton. Deze techniek is relatief nieuw. Ongeveer 80 procent van het beton bestaat uit gerecycled materiaal, maar om het sterk genoeg te maken, moet dat worden aangevuld met nieuw beton.

• Niet alleen op het hoteldak liggen zonnepanelen, op het dak van de RAI ligt 3000 vierkante meter panelen ten bate van het energiegebruik van het hotel.

• Met stadswarmte en een KWO-installatie wordt energieverbruik verder teruggebracht.

• Het hotel staat op een relatief laag punt. Het terrein rond het hotel is op innovatieve wijze ingericht op duurzaam watermanagement en -infiltratie.

Dat OMA ook het architectenbureau achter De Rotterdam is, het gebouw waar nhow Rotterdam in huist, is volgens Bos een prettige bijkomstigheid die zeker hielp bij het verkrijgen van de tender. Ook de positie van NH Hotel Group, als marktleider in Amsterdam en de invulling met het lifestyleconcept van nhow droegen bij aan het succes van de pitch.

Verschillende partijen

‘We hebben met verschillende hotelpartijen gesproken’, zegt Bos. ‘Een belangrijke voorwaarde was dat een huurcontract voor langere tijd werd afgesloten. Niet elke operator wilde dat, maar NH Hotel Group wel, en heeft nu een contract voor 25 jaar.’

Na de toekenning van het project in maart 2015 ging de machinerie bij de ontwikkelaars volop draaien. Nu moesten de ontwerpen worden omgezet in bouwtekeningen en werd al snel Pleijsier Bouw erbij betrokken. Met hen werd gekeken naar de bouwtechnische haalbaarheid van de door OMA getekende plannen. ‘Bij de tender presenteerden we een droom. Uiteindelijk kunnen we 99 procent van die droom exact zo neerzetten als bedacht’, zegt Bos. ‘En die ene procent die is aangepast, zie je niet. Dat zit bijvoorbeeld in de configuratie van de liften.’

Geen onbekende

Pleijsier Bouw is voor COD geen onbekende: eerder werkten de twee bedrijven samen bij de bouw van Motel One. Het bedrijf uit Genemuiden en Nijkerk is ervaren in het bouwen van hotels. Onder meer de Van der Valk hotels langs de A2 (Amstelkwartier) en A10 (Oostzaan) zijn door Pleijsier gebouwd. Momenteel bouwen ze ook Hotel Breeze op IJburg en Van der Valk Zuidas, vlak naast nhow Amsterdam RAI, net aan de andere kant van de A10.

Ook werd na toekenning meteen het traject ingezet om alle vergunningen te krijgen die nodig zijn voordat de bouw van start kan gaan. ‘Dat is in recordtijd gegaan’, zegt Bos. ‘Maart 2015 kregen we het project toegewezen, vóór de zomer van 2016 waren alle vergunningen binnen.’ September 2016 ging de eerste paal de grond in.

Logistieke puzzel bij nhow Amsterdam RAI

Toen begon een forse logistieke puzzel. Want de locatie bracht voor het bouwen een aantal complicerende factoren mee. Allereerst moet in het gehele bouwproces rekening worden gehouden met buurman RAI. Opbouw en bezoekers van evenementen mochten geen enkele hinder ondervinden van bouwverkeer en op bepaalde momenten mocht vanwege de trillingen en mogelijke geluidsoverlast niet worden geheid.

Voor het plannen van werkzaamheden werd de agenda van het beurscomplex dus nauwlettend in de gaten gehouden. Daarbovenop is het stukje grond waar het hotel komt dusdanig klein, dat er relatief weinig ruimte is om bouwmaterialen op te slaan. Terwijl aan de ene kant niet op elk gewenst moment vrachtwagens naar de bouwplaats konden rijden vanwege verkeersdrukte naar evenementen in het beursgebouw, werd aan de andere kant wel volgens het ‘just in time’-principe gewerkt: veel materialen werden pas aangevoerd zeer kort voordat ze nodig waren.

Toch is deze precisie-operatie geslaagd, meent Bos. De bouw heeft nooit enige vertraging opgelopen omdat materialen er nog niet waren of niet konden worden aangevoerd. Alleen in maart van dit jaar was er enige vertraging, toen door sterke wind de bouwkranen twee weken lang niet konden draaien. Inmiddels, midden april, is de bouw netjes op schema, benadrukt Bos, terwijl hij met een schuin oog naar het pand in aanbouw kijkt.

Minder dan een meter

Een andere uitdaging die projectontwikkelaar en aannemer voor de kiezen kregen, komt voor rekening van de Noord/Zuidlijn. ‘De damwanden voor de parkeergarage onder het hotel hebben we op minder dan een meter afstand van de tunnelbuis van de Noord/Zuidlijn geslagen. Dit was het laatste bouwproject zo dicht bij de tunnel voordat de lijn ging rijden’, legt Bos uit.

Met alle tegenslagen die de metrolijn heeft gehad, zoals de verzakkingen van huizen, lag er een extra vergrootglas op deze bouwplaats. ‘Met tientallen sensoren aan de binnen- én buitenzijde van de metrotunnel en op de damwand hebben we constant gemonitord of alles goed ging. Het is een paar keer heel spannend geweest. Maar we hebben geen enkele keer hoeven stoppen omdat de risico’s te groot werden.’

Wat ook een technische uitdaging opleverde was het behoorlijke overstek van de drie driehoekige segmenten. De hogere twee segmenten staan daarbij zo ver boven de grond dat stutten vanaf de grond geen optie was. Uiteindelijk is een tijdelijke ondersteuningsconstructie ontwikkeld, een zogenaamd ‘skydeck’: een paneelbekistingssysteem waarop de vloeren van de overkraging gemaakt worden. Wanneer de constructie goed uitgehard was, kon dit skydeck verwijderd worden en weer worden gebruikt bij de volgende driehoek.

De gehele bouwperiode werd van onder naar boven gewerkt. Ten tijde van het interview wordt de laatste hand gelegd aan de gevelbekleding van de bovenste drie etages. Onderin worden de kamers al grotendeels afgemaakt.

nhow Amsterdam RAI

Beeld: COD

Verkoop van pand in aanbouw

In april 2017, feitelijk iets meer dan een half jaar nadat de eerste heipaal de grond in ging, verkochten COD en Being Development het pand alweer. Dat is niet heel ongebruikelijk, legt de directeur van COD uit. ‘Voor ons was het voordeel dat we geen bankfinanciering nodig hadden. De initiële investering van de aankoop van de grond en de contracten met de ontwerper konden we uit eigen middelen betalen. Daarna zijn we op zoek gegaan naar een partij om het vastgoed aan te verkopen. Tegen de tijd dat de bouw echt op gang kwam en er serieuze bedragen op tafel moesten, was AXA IM ingestapt.’

Deze vastgoedeigenaar is voor NH Hotel Group geen onbekende, want ook eigenaar van onder meer NH Collection Grand Hotel Krasnapolsky. Voor welk bedrag het hotel precies is verkocht, wil Bos niet zeggen. Door andere betrokkenen is eerder een bedrag van €150 miljoen genoemd.

Verantwoordelijk tot oplevering

COD en Being Development blijven overigens tot aan de oplevering volledig verantwoordelijk. Ook al is het gebouw op papier niet meer van hen. Maar zij hebben nu nog alle contracten met aannemers en installateurs en ook het contract met NH. Als de bouwplaats is leeggeruimd en de huurders de sleutel krijgen, is het voor COD en Being Development over. De contracten gaan op dat moment over op de nieuwe eigenaar.

NH Hotels is niet de enige huurder van het pand. De parkeergarage met 200 plekken wordt gehuurd door de RAI en op de begane grond is horecaruimte waarvoor COD in onderhandeling is met ‘een grote, internationale partij’. Diezelfde partij gaat ook de skybar huren en invullen.

Het project wordt zogeheten turnkey opgeleverd: de projectontwikkelaars zijn verantwoordelijk tot en met de FF&E van het hotel. Pas als de bedden in de kamers er staan en de lampen hangen, krijgt NH de sleutel. Dat betekent dat COD en Being Development nadrukkelijk partner waren in het ontwerpproces van het hotel. ‘Dat was een leuk proces, maar soms ook frustrerend’, zegt Bos. ‘Gelukkig zijn alle betrokken partijen prima met de complexiteiten van dit grote bouwproject omgegaan.’

Bijzondere vormgeving

Over de inspiratie voor de bijzondere vormgeving van het gebouw wil de directeur van COD, opdrachtgever voor die vormgeving, wel nog even een kleine mythe de wereld uit helpen. Eerder is gesuggereerd dat de bekende reclamezuil die voor de RAI staat, Het Signaal, volledig model stond voor de vorm van het pand. Maar dat is volgens Bos eerder toeval dan een vooropgezet plan.

‘De driehoekige vorm wordt gedicteerd door de vorm van het stukje grond waar het op staat. De gemeente wilde een iconisch gebouw. Dus kwam OMA met het lumineuze idee van de drie driehoekige segmenten die ten opzichte van elkaar verspringen. En toen begon het inderdaad verdacht veel op Het Signaal te lijken.’ Dat de punten van die driehoeken nu in het interieurdesign voor zes windrichtingen staan, en dat het thema ‘multicultural hub’ is, maakt dat het pand en het hotelconcept een mooi geheel vormen.

Bos is als initiatiefnemer, opdrachtgever en projectontwikkelaar logischerwijs enthousiast over het pand, het interieurdesign en het thema van het hotel. ‘Ik vind het vooral een mooi contrast tussen de strakke, kosmopolitische buitenkant en het caleidoscopische interieur.’