Dijkstra waarschuwt vooral de beleggers die willen investeren in hotelstenen. Hij zegt dat voor de verkoop van een terug te huren hotel, de huur vaak flink opgeschroefd wordt om zo de verkoopprijs kunstmatig hoog te krijgen. Immers, zegt hij, de verkoopprijs is grofweg 16 maal de jaarhuur plus 6 à 7 procent rendement.
Een verdubbeling van de huur levert dus ook een verdubbeling van de verkoopprijs op. Zo vangen de kopers een flinke huur, maar ook de verkopers/huurders zijn tevreden: de hoge huur valt in het niet bij de forse opbrengst van de verkoop.
‘Maar’, zo waarschuwt de Eden-directeur, ‘veel beleggers stellen hotelvastgoed onterecht gelijk aan ander commercieel vastgoed. Als je een bedrijfspand verhuurt aan Philips, en die verprutst het, kun je het altijd nog aan Gilette verhuren.’ Dat geldt volgens Dijkstra niet voor hotels: ‘Als je het in een hotel verprutst, dan krijg je de klanten die je hebt geschoffeerd in geen jaren meer terug.’
Fletcherdirecteur Luken is het hier niet mee eens: ‘Volgens mij is het schofferen van klanten heel iets anders dan financieel verkeerde inschattingen te maken, schofferen van je klanten moet je nooit doen. Twee jaar gelden heb ik een failliet hotel overgenomen van de curator en na de overname hebben is de omzet bijna verdubbeld en laten een zeer positief beeld zien. De vent maakt de tent, ook al ging de vorige uitbater failliet in het zelfde pand.’
Daarnaast meent Dijkstra dat beleggers onvoldoende beseffen dat een te hoge huur voor een hotel ten koste gaat van de kwaliteit. Hij waarschuwt dat zich dat vooral wreekt bij eventueel faillissement van het hotel. ‘Het eerste waar een hotel op bezuinigt bij (te) hoge huur, zijn de vervangingsinvesteringen. Als belegger kun je dan misschien een aantal jaar een hoge huur hebben ontvangen, maar de tent is dan uitgewoond.’
Luken wuift dat weg: ‘Ik vind het een beetje bangmakerij en proberen te kijken in de huishoudboekjes andere hoteliers om vervolgens aan de alarmbel te hangen. Dat er mogelijk hotels in de problemen kunnen komen, sluit ik ook niet uit: gebeurt in elke branche en elke dag. Bij een hotel zit er dan snel weer een nieuwe exploitant in want een hotel staat in de regel nooit leeg en een kantoor wel.’
Zie hier Leon Dijkstra’s waarschuwingen in het FD (login noodzakelijk).
Kijk
