Het onderzoek van Cushman & Wakefield is gehouden onder meer dan 50 vertegenwoordigers van grote participatiemaatschappijen, fondsen, REITs en andere institutionele beleggers die actief zijn op de Europese hotelvastgoedmarkt. De bedrijven waarvoor de respondenten actief zijn investeerden de afgelopen vijf jaar (2016-2021) in totaal meer dan €26 miljard – ongeveer een kwart van het totale hoteltransactievolume in Europa - met de acquisitie van 664 hotels met in totaal 127.642 kamers.
Eerder becijferde onderzoeksbureau HVS al dat Nederland in de Europese top-10 stond wat betreft hoteltransacties in 2020.
Ralph van Polanen Petel, Associate hotelvastgoed bij Cushman & Wakefield: ‘Amsterdam staat op de vierde positie van steden waar investeerders investeringsmogelijkheden in hotelvastgoed zoeken. Ondanks covid en de impact hiervan op de toeristische sector, heeft nog altijd bijna 65 procent van de beleggers een enorme gretigheid naar hotels in onze hoofdstad. Zij verwachten in 2023 volledig herstel van de hotelsector en dat is een wezenlijk ander sentiment dan na de wereldwijde financiële crisis toen de sector meer dan 5 jaar nodig bleek te hebben om volledig te herstellen.’
Resorts en serviced apartments populairst
Vooral resorts zijn in de belangstelling komen te staan en winnen nog altijd aan populariteit. Ondanks de complexiteit in de exploitatie en de seizoen afhankelijkheid van dit type hotels, vindt de meerderheid van de respondenten (70 procent) ze nu aantrekkelijker dan in het pre-COVID-tijdperk. Dit is waarschijnlijk toe te schrijven aan het verwachte snellere herstel en het groeiperspectief van de recreatiesector op de lange termijn.
60 procent van de respondenten geeft aan ook zelfstandige serviced appartementen aantrekkelijker te vinden dan voor de pandemie. Cushman & Wakefield verklaart dit vanwege de veerkracht van deze assets tijdens de pandemie, de hoge winstgevendheid, lage kostenstructuur en de flexibiliteit van het product om op de middellange- en lange termijn over te schakelen naar de huursector.
Zaken- en luchthavenhotels zakken in populariteit
Zakelijke hotels, gericht op vergaderen, incentives, conferenties en evenementen (MICE-hotels), en hotels op luchthavens zijn voor de meeste investeerders juist minder aantrekkelijk geworden vanwege de grotere impact van de pandemie op dit segment als gevolg van online vergaderen en de nog altijd beperkte mogelijkheden voor grootschalige evenementen.
Cushman & Wakefield voorspelt voor de middellange en lange termijn verder herstel van zakenreizen en grootschalige evenementen. Het gebrek aan persoonlijke interactie door werken op afstand heeft de behoefte aan samenwerken, ontmoeten en face2face-overleggen versterkt. Een deel van de investeerders (21 procent) erkent dit en geeft aan dat hun belangstelling voor MICE-hotels niet is veranderd als gevolg van de covid-19-pandemie.
Locatie, locatie, locatie
Het Verenigd Koninkrijk en Ierland staan bovenaan de lijst van doelregio's voor investeerders, gevolgd door Duitsland, het Iberisch schiereiland, Frankrijk en de Benelux. Voor hotelinvesteringen in steden wordt de top vijf gedomineerd door Barcelona (1) direct gevolgd door Londen, Parijs, Amsterdam en München.
Eerder zette Cushman & Wakefield Amsterdam al op één in de Benelux als het gaat om populaire steden voor exploitanten.
Deze Europese geografische regio’s en steden worden gezien als veilige investeringsmarkten met een sterke binnenlandse vraag in combinatie met de relatieve sterke Duitse en Britse economieën. Vooral Barcelona is een belangrijke Europese locatie die profiteert van de populariteit onder toeristen, daarnaast stuwt het huidige moratorium op hotelontwikkelingen in deze stad de toppositie op de ranglijst.
Marktherstel
Vooral toeristische bestemmingen zoals Barcelona zullen volgens 85 procent van de respondenten sneller herstellen dan grote Europese topsteden. De respondenten verwachten dat de RevPAR (omzet per beschikbare kamer) van op toerisme gerichte steden in 2023 volledig terug zullen zijn op het pre-covid niveau van 2019.
Regionale steden zullen naar verwachting van 77 procent van de respondenten volgen, met een te verwachten herstel naar pre-covid-niveau tussen 2023 en 2024. De grote Europese topsteden - die veelal meer afhankelijk zijn van internationale reizen - zullen naar verwachting langzamer herstellen. Toch verwacht 75 procent van de respondenten herstel tussen 2023 en 2024 en 21 procent in 2025.
Dit is een optimistischer beeld van het herstel dan dat in 2008/2009 na de wereldwijde financiële toen het gemiddeld ruim 5,5 jaar duurde voordat de RevPAR van hotels in grote Europese steden was hersteld tot het niveau van voor de crisis.
Gematigde discount verwachtingen
Dispositie van hotels met een discount als direct gevolg van de pandemie is een vaak gegeven reden voor vastgoedinvesteerders om kapitaal te verwerven voor hotelinvesteringen. Uit het onderzoek van Cushman & Wakefield blijkt echter dat de meerderheid van de beleggers (59 procent) interesse heeft in hotelvastgoed met een geringe discount van 15 procent of minder ten opzichte van de prijsniveaus in 2019 terwijl slechts 12 procent van de investeerders op zoek is naar mogelijkheden met een discount van ten minste 25 procent.
