Yays breidt verder uit in Europa. Het serviced apartments-concept is groot geworden in Amsterdam, waar nu negen locaties zijn, en opereert ook al in Den Haag, Antwerpen en Parijs. Daar wordt eind 2023 als eerste Madrid aan toegevoegd. Daar opent, in samenwerking met projectontwikkelaar Monthisa, Madrid Puerta del Sol by Yays. Een gebouw inclusief dakterras, centraal gelegen tussen de Gran Vía and het ‘Puerta del Sol’ plein.
En het werd eerde al aangekondigd, maar Yays hoopt in 2024 de locatie in Scheveningen te openen. Tegelijk wordt ook hard gewerkt aan een eerste Yays in Duitsland, in een van de grote steden. ‘Net als bij het project in Scheveningen, zien we in deze markten grote kansen voor de transformatie van kantoorgebouwen, we hebben hier speciaal een innovatief design voor geïntroduceerd’, aldus Head of Development, Joris Tensen.
Om in Duitsland snel voet aan de grond te krijgen heeft Yays een eigen kantoor geopend. Ook is een lokale development manager aangesteld om het tekenen van huurcontracten te versnellen. Yays streeft ernaar om deals te sluiten met strategische vastgoedpartners voor toplocaties in de belangrijkste steden. Momenteel is het bedrijf in exclusieve onderhandelingen voor meerdere locaties in onder andere Frankfurt en Berlijn.
Hoge waarderingscijfers
In de zomer van 2022 zag Yays de opbrengst per appartement stijgen met 20 procent ten opzichte van de zomer van 2019. De appartementen van de eerste Belgische Yays-locatie in Antwerpen, geopend in het voorjaar van 2022, stonden slechts een paar maanden na opening al op nummer 1 in gastbeoordelingen op de populaire boekingsplatforms.
Samen met Yays The Hague Willemspark, begin 2021 geopend en ook een locatie met fantastische beoordelingen en recensies, staat Yays Antwerp Opera bovenaan op sites als Booking.com, Google, Expedia en Airbnb.
Op die positie wordt ook gemikt met de transformatie van het project in Scheveningen, een samenwerking met belegger en ontwikkelaar RE:BORN, waar 66 appartementen met het Yays 2.0 design worden gerealiseerd.
Yays 2.0 met ‘conneting wall’
Dat designconcept is gebaseerd op een vast grid van blokken met een éénkamerappartement en een studio, die ruimte-efficiënt zijn opgezet en daarmee gemakkelijk in te zetten bij conversie.
De grootste innovatie daarbij is de ‘connecting wall’, wat in Nederland is ontwikkeld en wordt gebouwd. In hotels is de ‘connecting door’ bekend, waardoor van twee naast elkaar gelegen kamers een tweekamerappartement kan worden gemaakt. De connecting wall is in feite een wegvouwbare wand, net als die in vergaderzalen wel wordt toegepast.
Yays gaat in het nieuwe design tussen de studio en het éénkamerappartement zo’n connecting wall plaatsen. Op die manier kunnen dezelfde appartementen op verschillende manieren in de markt worden gezet: in weekends als een groot appartement voor gezinnen, op weekdagen als twee kleinere kamers voor zakelijke gasten.
Een andere mooie feature in het nieuwe design is een deelbare tafel. Als de connecting wall gesloten is, zijn het twee losse tafels, als de muur opengaat is het één grote tafel waar zes personen aan kunnen zitten. Deze tafel is ontwikkeld door Homewings, wat het gehele interieur van het nieuwe design verzorgt.
Meer rendement dan een hotelkamer
Joris Tensen voorspelt een sterke groei omdat serviced apartments een beter rendement kunnen opleveren dan hotelkamers, zoals rapporten van commercieel vastgoedadviseur Savills ook uitwijzen. ‘We zien aanzienlijke kansen met ons 2.0 designconcept, we verwachten de komende jaren hiermee door te kunnen groeien in de belangrijke hoofdsteden, internationale bestemmingen en andere strategische markten', aldus Tensen.
Eerder sprak ceo Zachary Schwartz in een interview met Misset Horeca al de verwachting uit dat eigenaren in toenemende mate hotels gaan converteren naar serviced apartments. Aan de ene kant omdat de vraag naar dit soort accommodaties nog altijd stijgt, maar ook omdat de rendementen op zo'n appartement over het algemeen beter zijn. In een serviced apartment complex is veel minder personeel nodig dan in een hotel met eenzelfde aantal kamers, waardoor vooral de payroll kosten een stuk lager zijn.
‘Daarnaast kun je op relatief dure meters als ontbijt- en banquetzalen ook appartementen realiseren. Dat maakt dat je als exploitant een hogere huurprijs per vierkante meter kunt betalen. Daardoor is het ook voor eigenaren en ontwikkelaars interessant. Die functies van vergaderzaal, ontbijtruimte en bar laten we graag aan de buurt waar de Yays-locatie zich bevindt. Daar profiteren lokale ondernemers dan ook weer van.’
Blenden van concepten
Naast conversie van hele hotels naar serviced apartments, ziet Schwartz ook steeds vaker het blenden van concepten onder één dak, waar ‘traditionele’ hotels dan ook deels extended stay aanbieden met studio’s of appartementen. Noem het crossover, noem het hybride, noem het blenden. Mensen – zowel aan de aanbodkant als aan de kant van gasten – vinden de flexibiliteit prettig.
‘Een traditioneel hotel met allemaal dezelfde kamers en alle faciliteiten is nog altijd relevant voor bepaalde groepen gasten. Maar eigenaren zien steeds meer in dat ze mogelijk niet het omzetpotentieel maximaal benutten.’
Herpositioneren bestaand portfolio
Yays beschikt inmiddels over honderden appartementen verdeeld over 16 locaties in vier steden. In dat bestaande portfolio wordt gekeken of het nieuwe concept met studio’s en éénkamerappartementen alsnog in te bouwen is.
‘Een aantal van de oorspronkelijke locaties heeft heel ruime appartementen’, legt Schwartz uit. ‘Dat was voor toen een logische keuze – ruimte was key. Inmiddels zijn we verschoven van ruimte naar design en kwaliteit, waarbij de grootte van de kamer of het appartement van ondergeschikt belang is. Efficiëntie en kwaliteit compenseren dan het lagere aantal vierkante meters.’
‘Bijvoorbeeld in Parijs willen we de connecting wall ook gaan implementeren. En in Amsterdam onderzoeken we of het verstandig is om enkele zeer ruime appartementen op te splitsen in twee kleinere. Al is dat door de indeling of vanwege vergunningen niet altijd mogelijk. En er zal altijd een markt zijn voor grotere appartementen, die worden dan wellicht wel in een ander prijssegment weggezet dan voorheen zodat het niet concurreert met onze nieuwe brand standard.’
Standaard afmeting
Die standaard is nu 22 vierkante meter voor een studio en 28 vierkante meter voor een éénkamerappartement. Met het wegvouwen van de connecting wall kan dat worden omgezet in een appartement van 50 vierkante meter met twee slaapkamers. ‘Dát is onze nieuwe footprint die we vanaf nu overal willen gaan toepassen waar dat optimaal uitpakt voor onze onwikkelpartners.’
In het bestaande portfolio zitten éénkamerappartementen van 50 vierkante meter. En daar staat dan soms ook een vrijstaand bad in. ‘Dat zullen we nooit meer doen. Ons nieuwe concept heeft een douche, wat veel ruimte-efficiënter is.’
De kosten om een Yays te realiseren liggen tussen de €150.00 en €200.000 euro per blok van een studio en een éénslaapkamerappartement. Dat het concept klopt, bewijzen ook de Serviced Apartment Awards die verschillende Yays locaties hebben gewonnen de afgelopen jaren. Ook afgelopen jaar was Yays genomineerd voor drie awards. Yays The Hague Willemspark, dat in 2021 opende, pakte in 2022 de award voor Best Property 21-70 Apartments.
