Kortweg zijn er drie vormen van een illegaal hotel: een short stay locatie die niet aan de regels van short stay voldoet, een bed & breakfast dat de regels schendt, bijvoorbeeld door een te groot deel van de woning ter beschikking te stellen en de eigen woning die een groot deel van het jaar wordt verhuurd aan toeristen. Op die drie verschillende gedaantes van het illegale hotel zijn drie regelingen van toepassing: het bestemmingsplan, het Bouwbesluit 2012 en de Huisvestigingswet.

Short stay
Short stay is de verhuur van een woning voor de duur van minimaal enkele nachten tot (maximaal) enkele maanden. Het is bedoeld als verhuur aan expats en zakenmensen, niet aan de toeristische markt. Short stay-woningen moeten herkenbaar blijven als woning. Het moet gaan om zelfstandige eenheden met alle faciliteiten die een woning normaal gesproken heeft: badkamer, keuken en sanitair. Short stay-woningen worden bijna altijd gemeubileerd verhuurd. Veel gemeenten hebben het fenomeen short stay gereguleerd. Vaak is in het bestemmingsplan vastgelegd aan welke voorwaarden het dient te voldoen, bijvoorbeeld met een minimum verblijfstijd. Dit verschilt per gemeente. Zo is in Amsterdam de minimale verblijfstijd 7 dagen en in Maastricht 2 dagen. Wordt die minimale verblijfstermijn niet gehaald dan is sprake van een illegaal hotel.
Short stay mag niet zonder dat er iets geregeld is in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan moet short stay expliciet toestaan, of er moet een omgevingsvergunning voor het gebruik van short stay afgegeven zijn.

Onttrekkingsvergunning
In veel grote steden is bijna de gehele woonvoorraad aangewezen als vergunningplichtige woonruimte. Om een woning voor iets anders te gebruiken dan regulier wonen, is een vergunning tot het onttrekken van deze woning aan de woonruimtevoorraad vereist. Zo’n vergunning kan veelal alleen worden verkregen voor een zogenaamde geliberaliseerde woning, die dus niet in de sociale woningvoorraad valt. In Amsterdam is per buurt een quotum ingesteld hoeveel woningen gebruikt kunnen worden voor short stay. Soms geldt de ontrekkingsvergunning voor short stay een beperkte tijd, bijvoorbeeld 10 jaar. Is er geen onttrekkingsvergunning, dan handelt de verhuurder in strijd met de Huisvestingswet en de gemeentelijke huisvestigingsverordening. Dat kan resulteren in boetes oplopend van €12.000 per woning tot €18.000 per woning voor herhaalde overtreding.

Brandveiligheid
Short stay-woningen hoeven in beginsel niet te voldoen aan de strenge brandveiligheidseisen die voor hotels gelden. Denk maar aan de brandwerendheid van muren en deuren. Zolang het gebruik van de short stay-woning in overeenstemming met de regels is, is dat toegestaan. Maar wordt er voor minder dagen verhuurd dan de minimale verblijfstermijn van short stay, dan treden gemeenten vaak streng op. Het exploiteren van een illegaal hotel zonder de vereiste brandveiligheid resulteert dan in onmiddellijke sluiting van het pand met vervangen van de sleutels door de gemeente en hoge boetes en dwangsommen.

Bed & breakfast
Anders dan bij short stay is hier geen sprake van het onttrekken van een hele woning, maar van het gebruiken van een deel van de woning voor een bed & breakfast. Het percentage van de woning dat gebruikt mag worden voor een bed & breakfast verschilt per gemeente, maar is altijd minder dan 50 procent. Verder moet er een op het adres woonachtige hoofdbewoner zijn. De vraag is of gemeenschappelijke ruimtes meegeteld moeten worden bij de oppervlakte van de bed & breakfast of van de woning. Denk aan een keuken waarin de gasten ook mogen ontbijten. De Raad van State lijkt er vanuit te gaan dat die oppervlakte toebedeeld moet worden aan beide functies. Op grond van het Bouwbesluit 2012 is een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik nodig wanneer er meer dan tien personen nachtverblijf hebben in een gebouw. Gemeenten kunnen deze grens zelf bijstellen. In Amsterdam is al vanaf vier personen een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik vereist. Dat betekent voor een bed & breakfast dat het aantal personen dat er mag verblijven beperkt is tot tien personen, of minder. Anders dan bij short stay is voor het gebruik als bed & breakfast geen aparte regeling in het bestemmingsplan of een aparte omgevingsvergunning nodig, omdat het een ondergeschikte functie is en het gebruik als zelfstandige woning als hoofdfunctie blijft bestaan. 

Airbnb
Het via Airbnb verhuren van de eigen woning aan toeristen is een populaire vorm van illegaal hotelletje spelen. Hier is er geen sprake van permanent onttrekken van de woning aan de woningvoorraad, maar van het incidenteel verhuren door de hoofdbewoner van de eigen woning. Sommige gemeenten, waaronder Amsterdam, stellen voorwaarden aan vakantieverhuur. Zo mag het in Amsterdam niet meer dan 60 dagen per jaar, moet er altijd sprake zijn van een zelfstandige hoofdbewoner en moet er toeristenbelasting afgedragen worden. Overigens kan het heel goed dat incidentele verhuur van de eigen woning op grond van gemeentelijke regelgeving is toegelaten, maar dat de vereniging van eigenaren of de huiseigenaar dit niet toelaten. Dat kan leiden tot rechtszaken en zelfs tot ontruiming.

Uitbannen
Volgens Koen Frenken, hoogleraar innovatiestudies aan de Universiteit Utrecht, moet de overheid regels stellen en handhaven. Frenken onderkent dat er in Amsterdam een acuut probleem is. De handhaving is nu lastig omdat Airbnb haar gegevens niet wil delen met de gemeente. Daardoor blijft het voor de gemeente moeilijk te achterhalen wie zijn woning illegaal verhuurt. Toch ziet Frenken bij het bestrijden van illegale hotels juist voordelen van een online platform als Airbnb. ‘Illegale hotels zijn er altijd geweest. Dat is niet nieuw. Maar als je die via een platform verhuurt, kun je gemakkelijk gepakt worden.’ Hij verwacht dat er steeds meer controle komt om illegale hotels uit te bannen, ‘linksom of rechtsom’.