Dit blijkt uit een rondvraag van vastgoedadviseur Colliers bij negen nationale en internationale financiers en één onafhankelijke financieringsspecialist.
Veel banken sloten in het voorjaar van 2020 hun loket voor nieuwe financieringsaanvragen vrijwel volledig. De focus verschoof naar het helpen van bestaande klanten. Er werd voor hen gezocht naar een oplossing op maat. In de meeste gevallen werd er door de bank zes maanden uitstel van de aflossingen verleend.
Onduidelijkheid over herstel
De banken verhoogden al snel na de virusuitbraak het risicoprofiel van hotels door de onduidelijkheid over de duur van de pandemie en het herstel van de sector. Hierdoor is het maximaal te verkrijgen leenbedrag lager, de rente hoger en de beoordeling strenger.
De Rabobank omschrijft de situatie als ‘varen in dichte mist’. Twijfels zijn er vooral over de zakelijke markt. De meeste financiers verwachten dat online vergaderen het zakelijke reizen deels vervangt en er daardoor minder zakelijke bezoekers komen. ABN AMRO uit zorgen over voldoende goed personeel na de coronacrisis, omdat veel medewerkers de sector hebben verlaten door gebrek aan werk.
Elke minuut benutten
'Banken willen nu eerst zien, dan geloven’, zegt Joost Mees, hotelexpert bij Colliers. 'Hoteleigenaren en exploitanten zoeken juist naar kansen. Hoteliers kijken beter naar het benutten van elke vierkante meter voor elk uur van de dag, bijvoorbeeld door overdag werkplekken aan te bieden in lobby, bar of restaurant. Ook flexibele huurcontracten tussen eigenaren en exploitanten worden populairder. Dan hangt de huurprijs voor een groot deel af van de hotelomzet en worden risico’s beter over beide partijen verdeeld. De banken zijn daar ook positief over.'
Er blijven kansen
Niet alle nieuwe aanvragen worden door financiers afgewezen. NIBC staat open voor bouwfinancieringen. Nieuwbouwprojecten worden pas over een paar jaar opgeleverd en de coronacrisis is dan waarschijnlijk achter de rug. Aareal Bank heeft zelfs het afgelopen jaar nog nieuwe financieringen verstrekt, maar dan met aangescherpte voorwaarden zoals een lager leenbedrag in verhouding tot de totale investering.
Banken vragen om meer financiële transparantie bij aanvragen en kijken goed naar alle inkomstenstromen. Niet alleen van de overnachtingen, maar ook die uit bijvoorbeeld werkplekken, het restaurant, de bar, congressen en evenementen. Volgens ING hebben hotels die zich snel aanpassen aan de veranderende markt de beste kansen om sterk uit de crisis te komen, zoals het tijdelijk verhuren van leegstaande kamers als kantoren. Een goede spaarpot en kapitaalkrachtige aandeelhouder(s) spelen daarbij uiteraard ook een rol.
Kredietfondsen bieden mogelijkheden
Wie nu wil investeren in hotels, moet meer eigen geld meebrengen. In de praktijk betekent dit voorlopig minder bankfinancieringen. Gespecialiseerde kredietfondsen springen in dat gat, volgens Dutch Debt Advisors. Dat doen ze vaak tegen een hogere rentevergoeding en een groter aandeel vreemd vermogen. Dit betekent dat lenen minder aantrekkelijk wordt.
Nog altijd zijn er banken die mogelijkheden zien en willen groeien in de sector. 'De onzekerheid over de toekomst kan ingeprijsd worden in het rentetarief van de nieuwe financiering', vertelt Mees. 'Na het behalen van de doelstellingen komen er dan weer mogelijkheden om deze voorwaarden te verruimen, zoals het maximaal verkrijgbare aandeel vreemd vermogen. Een goed plan is met een duidelijke onderbouwing te financieren, ook in deze tijd.’
