artikel

Suzanne de Zwaan: ‘Heldere definitie short, long en extended stay zou helpen’

Hotel 929

Uit recent onderzoek van Horwath HTL blijkt dat short stay het snelst groeiende segment binnen de hotellerie is. Wel is er, binnen de branche en zéker bij gasten, onduidelijkheid over de gebruikte termen: short stay, long stay, extended stay. Wat is wat? Suzanne de Zwaan is general manager van Element, het enige officiële volledige extended stay-hotel in Nederland. Zij pleit voor duidelijkheid in definities en regelgeving.

Suzanne de Zwaan: ‘Heldere definitie short, long en extended stay zou helpen’

Short stay-appartementen zijn er al een hele tijd, die worden vaak voor 30 dagen of langer verhuurd. Wettelijk moeten ze minimaal zeven nachten op rij worden verhuurd. De laatste jaren spelen hotels steeds vaker in op de vraag naar ‘extended stay’ door een vleugel of verdieping in te richten met appartementen voor langer verblijf.

Maar ‘langer verblijf’, is dat nou long stay, short stay of toch extended stay? De begrippen worden nu door elkaar gebruikt, elke organisatie gaat er anders mee om. ‘Omdat er geen definitie is, is het voor gemeente ook lastig om er regels voor te maken’, zegt Suzanne de Zwaan, gm van Element Hotel in Amsterdam. ‘Ik heb er geen last van, wij zijn een hotel en vallen ook onder de hotelregels. Maar als je bedrijven als Short Stay Group hoort, die liggen vaak in de clinch met de gemeente. En elke gemeente heeft andere regels. Amsterdam gaat heel anders met short stay en extended stay om dan Amstelveen, qua belastingen en regels.’

Eenduidige definities

Ze roept dan ook ASAP (Association of Serviced Apartment Providers) op om een voorzet te doen voor eenduidige definities van de verschillende begrippen en in gesprek te gaan met gemeenten over wet- en regelgeving. ‘We communiceren door elkaar heen. Short Stay Group gaat zijn concepten nu ook extended stay noemen. Dan heb je straks extended stay van 7 dagen of langer, en ook extended stay van 30 dagen of langer. Het zou fijn zijn als er duidelijkheid komt over welke terminologie we hanteren. Dat we, liefst vanuit een overkoepelende organisatie als ASAP, met zijn allen afspreken hoe we het noemen.’

Bijvoorbeeld: short stay is 6 nachten of minder, extended stay is 7 tot 30 nachten, 30 nachten of meer is long stay. ‘Dat zal even wennen zijn, maar dan praten we tenminste over hetzelfde. Ik denk dat iedereen dat wil, duidelijkheid. Duidelijkheid intern, richting gemeente en richting gast. Dan duurt het een paar jaar voor gasten het begrijpen, maar laten we het eerst zelf snappen. De verschillen zijn nu voor gasten – en voor onszelf – onbegrijpelijk. Ook in het buitenland bestaan nog geen definities. Maar omdat ASAP een internationale vereniging is, kunnen we via hen wel stappen zetten.’

Exponentiële groei

De markt voor serviced apartments in Nederland wordt gedomineerd door 27 grote aanbieders, met in totaal ruim 3500 appartementen. Hiervan ligt 56 procent (1900 appartementen) in de Metropoolregio Amsterdam. In de afgelopen 3 jaar zijn zeker 17 nieuwe vestigingen met serviced apartments geopend, met in totaal ruim 2000 appartementen. Dit aantal is de laatste 3 jaar exponentieel gegroeid, blijkt uit cijfers van Horwath HTL.

De bezettingsgraden en kamerprijzen van serviced apartments zijn gestegen in 2017, ondanks de snelle groei in het aanbod. De gemiddelde bezettingsgraad steeg van 73 procent in 2016 naar 79 procent in 2017. De gemiddelde kamerprijs steeg van €119 naar €126. De stijgingen resulteren in een 15 procent hogere omzet per appartement, van €87 in 2016 tot €100 in 2017. In 2017 was circa 60 procent van de gasten van serviced apartments zakelijk gerelateerd, terwijl 40 procent toeristische gasten waren. In Amsterdam is het aandeel toeristen groter dan in andere steden.

De Zwaan ziet in haar hotel voornamelijk zakelijke gasten. ‘Veel van onze gasten wonen in bijvoorbeeld Engeland, maar werken hier en verblijven doordeweeks bij ons. Zij werken gewoon van maandag tot vrijdag en willen aan het eind van de dag rust in plaats van toeristische drukte. Dit soort hotels doen het dus júist goed in de periferie van de stad. Het is belangrijker een goede ontsluiting naar Schiphol of de Zuidas te hebben, dan dat gasten makkelijk en snel op het Leidseplein kunnen staan. Ze komen vaak niet voor Amsterdam, ze komen voor een baan.’

Extended stay-hotel

Met Element, dat begin 2016 opende in Amsterdam-Zuid, bracht Marriott-Starwood het eerste extended stay-hotel naar ons land. Het opereert onder een hotelvergunning, maar elke kamer beschikt over een ruime keuken. Kamers mogen ook voor één nacht verhuurd, en De Zwaan ziet dat het voor haar hotel al heel lang is als een gast zeven nachten binnen is. ‘We hebben wel gasten voor een paar maanden, maar de meesten verblijven hier een paar nachten per week.’

Verschillen tussen short, long en extended stay zijn voor gasten nu onbegrijpelijk

Element is nu nog het enige hotel in Nederland dat volledig op extended stay is ingericht. Daar komt straks Residence Inn in Amsterdam bij, ook een merk van Marriott. Dat opent in april.
Het grootste verschil tussen een extended stay-hotel en een short stay-concept is volgens De Zwaan de personele bezetting. ‘Het serviceniveau is echt anders, wij hebben een constant bemande receptie, een restaurant, ontbijt.’

De Zwaan merkt dat serviced apartments die onder de short stay-regels van minimaal 7 nachten vallen, vechten om ook voor kortere periodes te mogen verhuren. ‘Ik snap dat ze dat willen, maar ik zou het niet eerlijk vinden ten opzichte van hotels als het mijne: wij bieden alle faciliteiten van een hotel. Dus moeten andere regels gelden.’

Reageer op dit artikel