Veel hotels hebben in 2022 een prima jaar gedraaid, met in sommige gevallen zelfs recordomzetten. Maar omdat ook de kosten fors zijn gestegen, liggen de marges nog niet op het niveau van vóór 2020. Nu hotels weer een beetje rendabel beginnen te worden na de magere jaren 2020 en 2021, besluiten veel vastgoedeigenaren die voornemens zijn hotels te verkopen, daar nog even mee te wachten. Vastgoedadviseur CBRE verwacht dat de waarde van vastgoedinvesteringen in hotels in de tweede helft van 2023 zullen toenemen, voorspelt het bedrijf in haar rapport Real Estate Outlook 2023.
Ook de toegenomen financieringsrente en de daardoor ontstane prijsveranderingen zijn een oorzaak van het voorzichtige herstel van het financieringsvolume. Eigenaren van hotels zien nog geen noodzaak om te verkopen, omdat de omzet van hotels blijft toenemen: exploitanten zien snel herstel van het toerisme na de pandemie. De gemiddelde bezettingsgraad was het afgelopen jaar 60 procent, maar in de laatste maanden oversteeg deze de 80 procent.
Het toerisme herstelt zich sneller dan verwacht en die trend zet de komende jaren door. Toch zetten de stijgende energie-, personeels- en inkoopkosten hotels onder druk. Voor een groot deel worden deze doorberekend aan gasten, maar niet volledig. Dat maakt verduurzaming financieel steeds aantrekkelijker – of zelfs noodzakelijk.
Dynamiek vastgoedhandel herstelt langzaam
De dynamiek op de beleggingsmarkt was laag in 2022, mede door de opgelopen financieringsrente en dalende waarderingen. CBRE verwacht dat die stilte ook het komende halfjaar nog hoorbaar is, waarna de markt in de tweede helft van 2023 opbloeit.
Toch zal de de waarde van vastgoedinvesteringen in hotels in 2023 bij lange na niet in de buurt komen van 2019. Ook is 2022, ondanks de verdubbeling ten opzichte van 2021, (ver) achtergebleven op de voorspelling die CBRE zelf deed. In januari 2022 sprak de vastgoedadviseur nog uit dat de vraag naar hotelvastgoed onder beleggers enorm was en beraamde het volume op €800 miljoen.
Hotels zien omzet én kosten stijgen
Hotels ontvangen – na de twee zware Covi-19-jaren – weer meer gasten en zien hun omzet daardoor flink stijgen. De gemiddelde bezettingsgraad was in het eerste kwartaal van 2022 nog laag door de geldende coronabeperkingen. In het zomerseizoen bleek de bezettingsgraad in vier van de zes voornaamste Nederlandse hotelsteden weer nagenoeg op het pre-coronaniveau. Alleen in Amsterdam – en in mindere mate Den Haag – is de bezettingsgraad nog niet volledig hersteld.
De inkomsten nemen dus toe, maar ook energie-, personeels- en inkoopkosten stijgen hard, waardoor de winstgevendheid van hotels toch onder druk staat. Hotels berekenen deze kostenstijging deels door in de kamerprijs: gasten betalen voor een gemiddelde hotelkamer in Amsterdam 11 procent meer dan in 2019, en in andere grote steden tot zelfs 27 procent meer (Maastricht). Hierdoor is de omzet per kamer (RevPAR) in veel gevallen hoger dan in 2019. Toch kunnen hotels niet alle kosten op hun gasten afwentelen. Daardoor dalen de rent coverage ratios, met waardevermindering van het vastgoed tot gevolg.
Verduurzaming: kostbaar, maar noodzakelijk
Door de lagere rent coverage ratios voelen beleggers én hotelexploitanten een steeds grotere noodzaak om te verduurzamen. Een hotel verbruikt veel energie, waardoor elke besparing een groot verschil maakt voor de exploitatieresultaten. Op dit moment bedragen de energiekosten zo’n 4 procent tot 8 procent van de hotelinkomsten, waarbij deze in hotels met wellness of een zwembad nog veel hoger liggen. Dat is een stuk meer dan een jaar geleden, en CBRE verwacht dat deze uitgaven voorlopig verder zullen stijgen.
Toch is verduurzamen in de praktijk kostbaar, omdat hotels in veel gevallen tijdelijk geen gasten kunnen ontvangen in kamers die gerenoveerd worden. Na twee moeizame jaren krijgt financieel herstel op de korte termijn nog de voorkeur boven verduurzaming op de langere termijn. Desondanks voelen hotels steeds meer druk om te verduurzamen, want voor gasten is sustainability een steeds belangrijkere eis, zolang dit niet ten koste gaat van het comfort.
Het belang van ESG voor de waarde van vastgoedinvesteringen hotels
Ook institutionele beleggers – die een aanzienlijk deel van de grotere hotels in Amsterdam bezitten – focussen steeds meer op ESG (Environment, Social en Governance – een term die het duurzaamheidsbeleid van een bedrijf omvat), mede vanwege de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR).
CBRE verwacht daarom dat beleggers en hotelexploitanten elkaar steeds meer zullen opzoeken voor duurzaamheidsinvesteringen. In de huidige situatie zijn daar vaak geen afspraken over binnen huurcontracten, wat – net als op de kantorenmarkt – tot een split incentive-dilemma leidt. Daarbij helpt het niet mee dat de huurcontracten in de hotelsector over het algemeen een lange looptijd hebben (meestal 15 tot 25 jaar), waardoor een natuurlijk investeringsmoment vaak nog ver in de toekomst ligt.
Toename waarde vastgoedinvesteringen hotels laat op zich wachten
De dynamiek op de hotelbeleggingsmarkt van afgelopen jaar was – net als in 2021 – beperkt, met een volume van ruim €400 miljoen. De sterk opgelopen financieringsrente en daaropvolgende prijsafwaardering zijn de belangrijkste oorzaken. Het volume is ook steeds meer afhankelijk van de verkoop van bestaande bouw. Door de hotelstop in de regio Amsterdam en terughoudendheid van veel andere gemeentes, in combinatie met de huidige financieringsrente, is het aanbod van nieuwbouwprojecten namelijk flink teruggelopen.
Overigens houdt Colliers een ander volume aan voor 2021 een ander volume aan dan CBRE. Die laatste hanteert €200 miljoen, waar Colliers uitkomt op €326 miljoen.
Een groot deel van de bestaande bouw is in bezit van particuliere en institutionele beleggers. Zij houden vaak een lange investeringshorizon aan, waardoor ze een kleine bijdrage leveren aan het beleggingsvolume.
Ook veel eigenaar-gebruikers hebben geen reden om te verkopen, juist omdat de winstgevendheid van hotels weer gestaag toeneemt. Wel kan de grote verduurzamingsverplichting tot meer sale-and-lease-backconstructies leiden. Dit geeft eigenaren de ruimte om zich volledig op hun bedrijfsvoering te concentreren.
CBRE verwacht de meeste dynamiek vanuit beleggers die in de laatste 2,5 jaar op een exit-strategie zaten: deze partijen willen verkopen, maar wachten het juiste moment af. Deze aanwas zal dan ook op zich laten wachten tot de marktprijzen iets stabiliseren. Hierdoor zet het handelsvolume pas in de tweede helft van 2023 een stijgende lijn in. CBRE verwacht dit jaar een totaal volume van ongeveer €650 miljoen.
Een eerste aanzet werd al gegeven door de verkoop van The Hoxton in Amsterdam, voor iets meer dan €100 miljoen - de exacte waarde is niet bekend omdat het een deal betrof waarin twee hotels werden verkocht. Alleen de totale verkoopsom is bekendgemaakt.
